养老特色小镇开发15种经典模式分析

旅居养老最早由中国老年学会副秘书长程勇提出,是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体。旅居养老是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体,老人们会在不同季节,辗转多个地方。这种养老方式是有利于老年人身心健康的一种积极养老的方式。

当前中国老年人出游的比例已占中国旅游市场20%。随着我国人口老龄化的快速发展,传统养老模式再也不能满足健康活力型老年人的多元化养老需求。市场上针对老年人的旅游产品以传统的走马观花式观光团为主,不能满足老年人休闲养生、精神文化、心理慰藉等多元化需求。而作为健康旅游时代的一个新概念,旅居养老追求旅游目的、旅游行为、旅游效果的健康、环保和舒适,已成为一种时尚的生活方式。

除了慢节奏的旅途,旅居养老对老人最大的吸引力在于价格和服务。“旅游+养老”模式的推广,需要政府部门在政策层面予以规范,需要社会养老机构提升专业化服务水平,也需要老年人不断更新养老消费理念。

最新的统计数据显示,我国正经历全球历史上规模最大、速度最快的人口老龄化进程。截至2016年年底,我国60 岁以上老年人口已经达到2.2 亿,占总人口的15.5%;预计2050 年将达到峰值4.87 亿,由此将催生出一个354 万亿元的巨大市场。

眼看着一批有钱有闲的老年高端消费群体迅速成长,国内各大城市对于“旅居养老目的地”的争夺也开始进入白热化。继海南三亚、广西巴马、云南大理之后,今年1月,江苏省首个异地养老联盟——太湖国际异地养生养老联盟在无锡成立。来自江苏、北京、海南、广西等地的30多家养老机构携手入盟,承诺在联盟内部通过异地互换、轮流居住的方式,满足老年人休闲旅游、养生养老的需求。

与国外相比,

国内旅居养老模式还有很大进步空间

“发展旅居养老,一个好的自然环境是必备条件,但专业化的服务才是决定因素。”南京邮电大学潘金洪教授曾经系统考察过美英等国的旅居养老模式。在他看来,国内在专业化养老服务方面与国外还有不小的差距。“国内的高端养老院大都建在远离城市的郊外,老年人出行不便;养老机构普遍缺乏高水平的医疗服务,医护人员匮乏;各地医保制度不衔接,老年保险制度不完善,旅居风险难以把控。”

为什么新兴的旅居养老让众多老人叫好?究其原因,旅居养老是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体,老人们会在不同季节,辗转多个地方。这种养老方式是有利于老年人身心健康的一种积极养老的方式。

除了慢节奏的旅途,旅居养老对老人最大的吸引力在于价格和服务。如安徽徽旅集团面向嘉兴地区推出的服务:旅居养老期间,老人入住徽旅旗下的酒店,3天左右的旅程,人均只要300元左右,较市场价低很多。在全国其他许多地方,旅居养老也逐渐成为新宠,正受到越来越多的老年人青睐。

不久前,以“养老+异地旅居”为主题的智能平台“乐龄旅居”在武汉启动。“目前,国内养老公寓空置率超过50%。”湖北乐龄旅居养老服务有限公司总裁盛崇召表示,该平台旨在整合全国范围内的养老公寓资源,互相交换公寓的短期居住权,目前已覆盖30多个省市。

作为中国唯一的热带度假旅游目的地,三亚已成为旅居养老的主要城市之一,尤其是适合冬季养老。受此影响,三亚的房地产市场一直在高位运行。数据显示,今年1月到8月,三亚房地产共完成投资288亿元,同比增长34%;商品房销售网签面积95万平方米,同比增长22%;销售金额188.9亿元,同比增长7%。

旅居养老模式分析

“旅游+养老”模式的推广,需要政府部门在政策层面予以规范,需要社会养老机构提升专业化服务水平,也需要老年人不断更新养老消费理念。

生活式旅居,是让老人有“家”的归宿感,让老人真正享受到“旅游+居家+度假+享老”的生活式度假。让老人在安全、轻松、私密、整洁、舒适、和谐的环境下, 体验休闲度假、旅居交友等活动的乐趣,从而心情愉悦,真正享受旅居带来的快乐,提高老人晚年生活质量,让养老升级为享老。那么生活式养老有哪些模式可供借鉴呢:

一、资源享老模式

1.景区旅居享老

大自然是心灵的家园,景区旅居享老依托山林、湖泊、滨海、温泉等生态资源,以远离城市的喧嚣与躁动为主旨,打造独特的生态依托型享老产业项目。形成山水叠墅、野奢享老公寓、山水康疗基地、山水营地、温泉享老综合体等不同组合的景区旅居享老基地。

2.田园旅居享老

田园旅居享老主要是指那些以农家乐、乡村绿色田园的景观、农事娱乐体验、特色乡村风情为依托,以休闲度假为目标的享老产业开发项目。游客不仅可观光、采摘、体验农作、度假、游乐、了解农民生活、享受乡土情趣,还可体验酒庄、农庄、渔庄、茶庄、牧庄、林庄等特色庄园式享老产业项目。

二、文化艺术旅居享老模式

随着国务院关于加强推动特色文化产业发展的相关政策的出台,我国文化旅游和文化产业迅猛发展,各地民俗文化的弘扬、传承和保护工作不断加强。

以地方独特文化资源、民俗民风资源、音乐艺术资源和宗教养心资源等为依托和核心吸引,以对该类文化精神需求有特殊偏好的享老人群为市场目标,形成古城古镇旅居享老、民俗民风旅居享老、音乐艺术旅居享老、宗教禅修旅居享老的系列文化艺术型享老项目。

1.古城古镇旅居享老

依托古城、古镇、古村特有的文化资源、特色街区、历史遗址、建筑文物及非物质文化遗产等,开发一系列具有历史记忆和怀旧特色的享老项目,将传统文化和享老需求相结合,打造古城古镇型享老产业。

2.民俗民风旅居享老

民俗民风是全国各地传统文化的重要构成,是我国本土文化的瑰宝,是“美丽中国”之基底,感受各具特色的民俗风情可丰富老年人度假生活,以地方特有的民族风情、节庆、习俗、婚俗、食俗等为核心吸引物,打造的独具热闹氛围和节庆色彩的享老项目将会受到市场的青睐。传统民俗文化体验对老年人具有较强的吸引力,是老年人深度休闲体验的基础之一,是老年人“享老”生活的补充。

3.音乐艺术旅居享老

音乐艺术具有净化心灵、陶冶情操、启迪智慧、情智互补的作用,音乐艺术旅居享老以文化艺术为内涵,依托艺术创作、戏曲品鉴、音乐赏析等多种方式,打造集老年艺术公社、艺术会展中心、文化休闲商街、博古斋、读书楼、棋茶室等多种业态为一体的综合性音乐艺术享老产业集群。

4.宗教禅修旅居享老

“宗教是文化的重要载体”。 伴随物质文明的高度繁荣,老年人对精神信仰的追求不断提高,开发包括佛学院、山水禅庭、禅医堂、静心馆、素食斋、养心阁、生活禅修体验基地、心灵成长学校等多种宗教养心享老业态,更符合现代和未来老年人对宗教文化的需求。

三、运动旅居享老模式

“动则不衰”是中华民族养生、健身的传统观点。老年人因为体质和年龄的特殊性,更注重体育锻炼,运动康体成为旅居享老的重要组成部分。

维护健康、增强体质、延缓衰老、延长寿命是我国由来已久的养生方法,以养精、练气、调神为基本特点,以运动休闲项目的适度开发为核心吸引物,辅以享老产业配套,打造运动旅居享老模式。

四、医疗康体旅居享老模式

健康是老年人实现“享老”的基础,良好的医疗保健服务对老年人的幸福生活尤为重要。医疗康体旅居享老的主要模式有中医养生享老、西医护理享老、健康美食享老等。

1.中医养生享老

以中医养生为核心,开发中医诊堂、中医理疗中心、中草药种植园、药膳养生会所、中医养生会馆、针灸、推拿、按摩等中医理疗项目,并针对不同人群的身体健康状况建立不同的服务项目。

2.西医护理享老

以西医疗养为核心,以大型医院雄厚的医疗资源或全面专业的医疗设施设备为依托,以专业的医疗护理服务为特色,形成涵盖身体健康检查、医疗器械监测、健康咨询管理等多个领域的立体化产业体系,并设置医护辅助中心、理疗课堂、康健中心等多种享老服务项目。

3.健康美食享老

中国饮食文化源远流长,美食养生之法越来越受大众特别是中老年人的喜爱。因此,可围绕中国丰富多彩的饮食文化,打造集养生药膳、素斋、绿色餐饮、养生茶汤、地方特色养生膳食、养生保健食品等多种食疗养生产品于一体的美食享老产业体系。

知名旅居养老社区案例

瑞典马尔默Bo01生态住宅示范区

这个社区位于瑞典马尔默市的西码头,是生态节能项目。该小区采用了散落式规划,建筑产品多样化与功能的复合开发,保证了社区居住人口的均衡性以及地区的经济活力。社区的户外环境以水为基本要素,包括浅水广场、台阶式休闲码头、临水散步长廊、亲水日光浴平台、高空跳水平台、水上蜘蛛、小瀑布、溪流湿地等,为市民创造了多种与水景对话的机会,创造宜人的生活环境。

马尔默Bo01生态住宅示范区通过一系列新型的可再生资源及风景园林,打造一个绿色环保社区,改善居住生态环境,保证业主的健康,为业主创造了一个健康的居住环境。

格林威治新千年村

伦敦泰晤士河畔的格林威治半岛上,有一座格林威治新千年村。作为格林威治岛的核心居住区,千年村承担了展示新世纪英国居住形态的责任。社区共包括1079套公寓和298座别墅,围绕着英国式的花园广场排开。公寓区位于整个千年村的最北端,其中450套公寓靠近泰晤士河和一个新开挖的湖泊。湖泊边建造了亭台楼榭和日光浴所,可以供观景之用。

格林威治新千年村大面积的绿色开发空间——公园是社区的核心,对于全部居民开放,实现社区物业价值均衡。社区为创造宜人步行和宜居的生活环境,限制停车,行车马路被自行车道和人行道代替。

中国-乌镇雅园

绿城乌镇雅园景观

雅园别墅图

绿城乌镇雅园于2012年10月正式动工建设, 总面积约60万平方米,项目位于5A级景区乌镇,出于沪杭城市群中。早在2010年,绿城在杭州就退出了蓝庭颐养公寓,初涉养老地产。乌镇雅园包括了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题,采用民国建筑风格打造“学院式养老”。乌镇雅园依托于1500亩国际健康生态休闲产业园,在其650亩的核心区域上,成功商业运营了“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新的养老地产模式。

雅园规划图

一、独特的“学院式养老”模式

养老小镇必不可少的重点就在于功能配套。雅园的“学院式养老”的核心是“颐乐学院”---国内最大的老年大学。俗话说:活到老,学到老,老年人也喜爱校园生活。参与不同的课程不仅锻炼了老年人的思维,更让老年人学有所成,增加不少成就感。在这个物质丰盈的时代,精神层面的满足度愈发为人所关注,尤其是那些具备高文化素质与生活格调的人。

白马湖尽显学院式风情

颐乐学院占地150亩,由14栋彼此独立又相互连通的小建筑群构成,总建筑面3.5万平方米,投资2.5医院,建有能容纳400多人的大礼堂、小会堂、静休堂、棋牌楼、游泳馆、健身房、网球场和健康中心馆;有中央广场,学院内有小商业街和幼儿园。

颐乐学院鸟瞰图

颐乐学院室内体育馆

雅园室外运动场

在颐乐学院内就可以满足餐饮、健身、社交、娱乐等需求。更加独特的是依托杭州师范大学的教育合作支持,颐乐学院设立了健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系等课程体系,并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。

颐乐学院课程表

课程大纲是由颐乐学院和杭师大共同研发,目前已经设计了72门课。

颐乐学院器乐课程

学院外面还租有几十亩的地做农场。老人们每年花500元,就能有15㎡的小天地。其实城市人也会有农民的理想,除了学院内提供的课程和活动项目,老人们在农场种点自己喜欢的农作物,感受“复得返自然”也很有意义。

可租用的颐乐农场

乌镇雅园独创学院式养老模式,涵盖颐、乐、学、为四个维度,把对老年人的精神服务作为重点和特点打造。

大学之大,在于学院林立,学养丰厚,学子满堂。“学院式养老”,是绿城独创的养老模式,它以学校的组织方式,构成园区内老年人的日常组织形态,从而构建出一种崭新的老年生活模式。

二、回味无穷的民国居住风格

乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风,整体给人以民国时期书院的氛围。众所周知,民国时期中国的大学教育,思想自由,不拘一格,百家争鸣,大师辈出。

雅园外立面是民国校园风

为了营造这样的民国风,乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格,沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊,再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境,让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少,那段人生中最美好的大学时光。

别墅区两栋别墅间景色,有特色连廊

别墅区的公共部分设计巧妙。从建筑风格、街区尺度、景观铺陈和规划排列上来看,与杭州悦榕庄酒店这个著名项目有着异曲同工之妙。沉稳的风格、精心雕琢的景观意境、安静大气的院落,为主人们提供了难得的有质感的生活场所。

别墅区的公共走廊

在核心的颐乐学院周围,建有多层、高层、别墅等配套房产,分别有2925、2697、60套可售户数,可售面积48万平方米。

三、特别的适老化设计

公寓内景图

在房产的设计上,由于养老的定位而特意做了适用于老年人的细节化处理:雅园连廊的设置方便老人们行动和聊天,和邻居串门,去学校上课的路上,即使下雨也不需要带雨伞,走廊路上不淋雨就不打滑,既为老年人出行提供便利,还大大增加了老年人行走的安全性;雅园的每个房间内进户门净宽1米,方便轮椅进门,进户门左侧还预留40cm开门空间,方便轮椅者开门;各个屋子间衔接处没有高差的设计;每个屋子都有的紧急报警按钮,下拉式储物凳都充分地照顾到了老人们实际生活的点点滴滴。

雅园连廊

乌镇雅园适老化设计技术细节

四、顶级医疗康复中心

雅园还设置有雅达国际康复医院,引入德国高端康复医疗品牌Medical park,占地13万平方米,建筑规模7.3万平方米,有350个床位提供高质量的诊疗,设有中央功能区(门诊、亚健康康复)、神经科区、骨科区三个区域。在雅园外部,还有乌镇国际健康产业园的配套设施能够吸引业主入驻。

雅达国际医院外观

雅达国际医院房间

国际养老中心则是非自理养老中心,满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求,采用先进的养老护理模式提供订单式服务。

国际养老中心老人护理模式

依托雅达国际康复医院和国际养老中心,雅园可以让长者人群都实现“老有所医”:健康老人可以在社区内愉悦地自己安排生活,半自理老人可以得到一部分医疗辅助,而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照料。

五、盈利模式

乌镇雅园的盈利模式是产权出售+服务提供。由养老设施胚胎一体化带来的土地、房产价值,加速资金回流。房产售价是公寓精装15300到18000元/平方米,别墅35000到4000元/平方米(每套为500到800万元)。此外,颐乐学院年费为3000元,按照50%的入住率来计算,颐乐学院年收入即高达800万元。

截止目前为止,前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄,售价还上涨了50%。这样的利润空间已经显而易见,并且只要在养老产品配套上别投入过多的成本,在地价可控的前提下,这样的销售业绩对开发方而言只是赚多赚少的问题。

德国-福利德纳村

村内老人

福利德纳村的平面布局图

福利德纳村位于德国西部风景如画的莱茵兰地区,就像是一个与世隔绝的仙境,它远离喧嚣和浮躁。福利德纳村离附近的大城市杜塞尔多夫和艾森距离都在20公里以内。

早在20世纪80年代,德国人就已经开始关注老年人的养老问题了。这个养老村,是由一个叫Theodor Fliedner Stiftung的基金会(中文名:提奥多·福利德纳,网站https://www.fliedner.de)建设的。村子以T.F.基金会的创立者“福利德纳”的名字命名。这个村子是T.F.基金会从1987开始规划建设的,是一个容纳了多种社会服务设施的综合服务基地。其中有专门设计的老年住宅,残疾人住宅,精神病患者住宅,以及基金会总部和培训中心,还有具备疗养功能的“精神康复花园”等设施。

这里目前有600多个居民居住。其中有200多个老年人,150个左右残障人,40个左右的精神病患者,另外还有200多个陪护家属和义工以及专业的服务工作人员。除了老年人和特殊人群之外,这里也经常迎来参观旅游的团队、社会公益团体以及参加教育培训的学员们。

住宅公寓里的公共大厅

福利德纳村不是单纯意义上的养老院、护理院或精神病院,而是一个生活化的村子,只是把这些功能和村子整体很好地融合了起来。住在这里的人们,和住在自己的故乡一样,过着平静的生活,一旦需要紧急或特殊的护理,相应的服务设施和人员就会及时到位。“平静中安享晚年”,也是这一村子的氛围特点。这使得村子成为一处环境幽静、设施齐全、服务周到,同时又和外界社会密切联系的健康和养老圣地。

村里的小超市

一、哪些人可以住到村子里?

可住到村子里的人有三种。第一类是需要满足“养老村”所服务的对象人群:年龄65岁以上的老人、身体残疾的人、精神或智力有障碍的人。另外,服务对象的亲友也可共同申请住在村子里。第三种可能性是:义务的志愿者,也就是说,身体和精神正常的人也可申请入住村子,但必须履行至少一项服务义务,如照看邻居老人。当然,除了以上三类人,村子里随处可见的,就是护理人员和工作人员。

二、住在村子里的房租谁来付?

住在村子里的老人和特殊人群的房租费用产生一般分为三种情况:

(一)政府性的社会救助项目支持的入住者(如:莱茵兰社会救助教育项目),产生的费用由莱茵兰地区财政支付。

(二)个人申请的一般性公寓,产生的费用可从个人养老保险金扣除。房价与当地同档次平均房价基本持平。

一般性公寓的户型平面图

(三)如果是个人申请的特殊护理住房(如森林小屋),产生的费用要个人另外支付。房价水平比当地的同档次住房平均房价高50%到100%。

森林别墅的户型平面图

三、护理费用有多高?

住在村子里的护理费也是必不可少。收取额度因人而异。基本的护理费用,都可从养老保险金里扣除。少数有特殊护理需要的人群,需支付比较高的护理费用。

四、对我国养老特色小镇的启示

如今的T.F.基金会以及其托管的董事会机构,是德国民间力量参与到社会化服务设施建设的一个比较成功的案例。其长期奉行慈善理念,积累了足够的资本和社会声誉,具备专业的技术素养,同时有赖于德国政府在社会养老和社会救助方面的政策扶持。其内部有序的组织架构、广泛布局的全国网点、功能齐全的服务基础设施站,以及背后的基金会,经历了长期过程,才得以最终形成。

中国处于深化改革阶段,也面临老龄化及社会弱势群体护理需求。而国家的政策又为发展社会力量参与建设健康养老产业做了引导和鼓励。

德国经验的意义也在于此:将社会民间资本,社会公益创造力,科研力量的专业技能等要素统一协调,激发社会的创造力和自发管理能力。目前“萎缩化,空心化”的农村地区,也由此找到一种可能的复兴方式。

目前,中国已迎来了「银发浪潮」,老年人口迅速增加,这让各大房产企业纷纷试水老年地产开发。本文梳理了国内外养老地产开发的15种模式,以期对养老地产开发有更全面的认识,帮助老年朋友做出适合自己的选择。

第一类:与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中,较为常见的一类开发形式是建设养老社区,或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区,在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲,可分为以下 4 种模式:

模式 1 :专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图 1 )。

通常来讲,由于城市土地资源紧张,一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时,应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性,避免相互干扰。

开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施,预留出一定的发展用地,等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品,以及相应的配套服务设施

图2 大规模的养老社区可考虑分期建设

模式 2 :新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。

开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。

以广东惠州某项目为例,其总用地面积约 2 万亩,总建筑面积 720 万平方米,开发商从中划出 150 亩地进行养老社区建设,计划建设约 18 万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看,养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置,方便老人到达和使用(图 3 )。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团,分别针对自理老人和半自理老人,其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。

图3 养老住宅靠近中心商业区布置,建设比例控制在一定范围内

模式 3 :普通社区中配建各类养老产品

据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾,老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品,可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图 4 )。这种「全龄社区」的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情,将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

图4 普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭住。

老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积,特别是老年住宅的套型面积不宜过大,建议以 50~60 平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

普通社区中还可以配建养老公寓,其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同时也便于对养老公寓进行单独管理。

模式 4 :成熟社区周边插建多功能老年服务设施

据资料显示,一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。

以北京市为例,城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县,老龄化程度严重,但城六区的养老床位数量却低于远郊区县,由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久,周边配套设施成熟,具有良好的区位条件,然而社区周边的用地资源比较紧张。

若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建,或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少,易于复制和实现连锁经营。

此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施,其服务范围往往辐射周边多个社区,因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲,除了含有一定的居住功能外,还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等,并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务(图 5 )。

图5 日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图

第二类:与相关设施并设

养老地产项目除了依托社区共同建设外,还可以与一些其他设施结合,共同进行建设,例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势,使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种:

模式 5 :与医疗机构结合,就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系,使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种「医养结合」模式的特点在于,能够将优质的医疗资源引入养老项目,从而提升项目的核心竞争力,使老人感到居住在其中较有安全保障。

与此同时,还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既能够提高医疗资源的使用效率,又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。

以日本六甲老年公寓为例,开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图 6 ),当老人遇到突发疾病时,医疗机构可以做出迅速反应,令入住其中的老年人感到十分安心。

图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系,邻近设置在一起

模式 6 :养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理,又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理,节约建造和人力成本。从规划角度来看,幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似,若将这类养老机构与幼儿园设置在一起,则能实现与社区的紧密结合,从而较好满足社区养老的服务需求。

在日本,老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见,其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层,或是分别设在不同楼栋,共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例,其建筑首层设置了一所幼儿园(图 7 )。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时,也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。

随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展,一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置,将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式 15 )。

图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起

模式 7 :与教育设施结合,建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多「高知老人」在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置,并让老人享受一部分教育资源,则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点,从而促进销售。

美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边,老人可以参与大学课程的学习,并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平,他们希望能够获得终身学习的机会,使自己的人生更加充实。由此可以看出,养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造,还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑,使老人能够「老有所学」、「老有所为」,实现自我价值。

第三类:与旅游或商业地产结合

模式 8 :在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区,例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大,各类居住产品、服务设施容易较为分散,因此在规划设计时,应将养老居住产品相应地集中布置,并注意就近设置配套服务设施,节省服务 管理的人力,避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

一些与风景资源结合的项目中,老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住,或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新,例如设计新型的养老公寓(图 8 ),既能适合单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求,还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时,养老公寓的居室还可转变为宾馆客房,供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

图8 结伴式养老公寓标准层平面图

模式 9 :与商业地产结合,开发老年公寓

图9 日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时,搭配建设老年公寓,也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言,他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源,而当他们需要护理时,往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群,他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓,则能满足这些老年人的居住需求。

由于城区内的土地价格较高,开发者通常会选择较为集约的开发模式,例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例,其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内,周边 1 采取复合居住模式,同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图 9 ),使出租对象多样化,从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口,以便单独管理。

第四类:与国际品牌接轨

这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨,引入外资或运营管理团队,共同开发养老产品。常见的有以下两种模式:

模式 10 ——引入外资,建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场,建设连锁型老年设施,以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高,他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场,选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施,让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言,能够借此机会引入外资,并学习国外先进的护理、管理经验,同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

模式 11 ——与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式

图10 美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少,与我国国情不太相同

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察,从中看到了很多先进的管理模式,并希望能够将其在国内推行和实现,例如引进国外老年运营管理团队,或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性,但要注意将其「本土化」。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟,但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别,直接照搬国外的模式可能难以顺利「落地」,需要适当转化。

例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能,他们比较喜欢南向,喜欢阳光和自然通风,重视节约用电,不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响(图 10 )。如果对我国国情不够了解,直接「生搬硬套」,就容易产生很多问题。

第五类:以其他方式转型

除上述几类开发模式之外,当前市场上还出现了很多其他形式。具体说来,有以下几种:

模式 12 ——与保险业结合,利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看,由于其资金规模较大,回报要求低而周期又长,相比来说更为适合投资养老地产,也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式 13 ——与护理服务业结合,将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现,一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始,逐步向养老地产方向转型,并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式 14 ——利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中,曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势,一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处,很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中,另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓,或在酒店中提供养老服务等。

模式 15 ——将旧的国有资产盘活,改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活,改造为老年设施,例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好,在城市中的分布相对均匀,比较适合进行改建。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展,幼儿园或小学很有可能空置下来,将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

这种开发模式的重点在于,需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强,内部墙体移位相对灵活,更有利于进行改建。

小 结

养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物,在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易,开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初,就需要对养老地产的各环节进行整体把握,系统化思考,从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源;在进行养老居住产品的设计时,应充分挖掘我国老年客户群的特征,创造出适应中国国情的产品类型。

 

中国正快速步入老龄化社会,截至2015年,60岁及以上人口的占比已达16%,预计2040年时的老龄比例将超30%。2050年,预计中国老龄人口将占全球总数的近1/4。对比其他人群,老年人在医疗健康方面的需求更复杂。

在中国老年医疗健康市场供求严重失衡的背景下,综合医疗、康复、护理、养老各类服务、能为老年群体提供连续性健康服务的健康小镇存在巨大发展空间。

聚焦服务老年群体的“健康养老小镇”将成为“医疗服务导入型医疗健康小镇”的主要和基础模式。

二、老年医疗服务的现状分析

1、医疗

(1)需求:超过一半65岁及以上的老年人口患有慢性病,且常多病共存,因而老年病的治疗对医生能力、多科联治等提出了更高的要求。

(2)供给:目前,中国老年病专科受重视程度低,全国二三级医院中仅有30家老年医院,少数三级医院设置老年病科且多是高干/保健科;缺乏老年医学科培训体系,人才严重缺失。

2、康复

(1)需求:老年人中发病率较高的疾病,如心血管疾病、呼吸系统疾病、神经系统疾病以及骨关节肌肉疾病,均具有康复治疗需求,未来增长迅速。

(2)供给:对比发达国家,中国人均康复床位严重不足,专业康复医疗机构十分匮乏,高质量康复医疗供给较为短缺,其中,专业人员供给不足是制约康复产业发展的最大瓶颈。

3、护理

(1)需求:2015年,中国约有20%的老年人为失能/半失能老人,预计该比例至2025年将提升至26%,总人数将达8000万,这些老年人均具有较强的专业护理需求。

(2)供给:目前,中国持证专业护理人才供给相比发达国家有较大差距,远无法满足潜在需求,且存在人员分类不清、培训及考核标准缺乏以及现有服务人员持证上岗率低等问题。

4、养老

(1)需求:随着中国人口老龄化加剧,计划生育政策下的“4-2-2”家庭结构日益普遍,家庭小型化及空巢化趋势日趋明显,家庭对老年人口的抚养压力增加。2000-2015年,空巢家庭比例从48%增至70%,使得中国家庭养老面临巨大挑战及困难,对社会养老愈发重视。

(2)供给:相比发达国家,中国养老设施及床位供给仍然较低。针对未来老龄人群的较高医疗健康服务需求,目前已运营的绝大多数养老社区缺乏一体化、连续性的医疗健康服务能力。

三、健康养老特色小镇模式

以医疗健康服务产业为发展核心,以配套设施为辅助,全面服务已老、初老和将老人群。

1、明确目标服务人群:

全面关注已老、初老和将老人群,兼顾其他年龄人群

2、以全过程医疗健康服务为核心服务:

接续性的医疗健康服务能力,提供“预防、治疗、康复、养生”为一体的服务,涵盖预防性、诊疗性和诊疗后期。

3、整合一体化的配套服务:

提供围绕“身体、心理和社交健康”的综合服务,以“提升小镇居民健康素养、培养健康生活方式”为目标,建设相应的配套服务业态。

4、经济可行、可持续的商业模式:

以“医疗健康服务产业”为核心产业、以配套设施经营为辅助产业以医疗健康服务和养老产业为经营核心,以养老设施销售作为财务的平衡和补充,嫁接专业的医疗健康(医疗、康复、护理和养老)和配套业态运营方,建立长期的医疗健康服务及养老运营能力,打造核心的医疗健康服务产业,实现小镇产业的可持续发展。

5、创造综合社会价值:

长期而言,可成为当地可持续发展的产业及就业、税收来源。医疗服务将成为小镇的产业基础和支柱,并可提升小镇所在区域的人群综合健康水平与医疗服务水平,实现小镇当地的产业升级与经济可持续发展,在设施建设期为当地贡献固定资产投资,在服务运营期带动当地GDP、医疗专业人员就业与税收发展。

从中长期而言,小镇还可刺激当地和辐射人群的消费以及新兴服务业的发展,从而带来大量辅助性新增就业岗位,并有助于提升地方土地的增值和收益。

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