养老项目规划十二招

每一个养老项目的开端,都是从前期策划开始着手的。策划方案不科学、不贴近市场,在后期的运营中,项目 会遇到非常多的问题和阻力。

养老地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。一个好的策划方案,可以增强项目的竞争力,使其稳操胜券,立于不败之地。 为了保证每一个项目都能成功落地,华正团队自创出一套独立的策划体系。

一、相地

二、政策对接

三、市场调研

四、可行性分析、

五、第一次专家论证会

六、设计任务书

七、规划设计方案

八、第二次专家论证会/项目立项

九、商业计划书

十、营销计划书

十一、商业模式

十二、顶层设计

一、相地

相地,也叫看地,南方人称之为看风水。通过考察项目地块从地块位置、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势等综合因素,再从传统风水角度的形、势、气的原则进行分析,再加上易经的演算,来推断出项目地的实际可开发价值。

通过对上述几个因素的综合权衡,项目的开发才能够因地制宜。

二、政策对接

国家的政策是企业发展的风向标,有违政策或者对政策的理解有偏差,都会给项目的后续发展带来不必要的麻烦。

有些想要做养老项目的业主跟政府的关系非常熟,但同时政府也了解业主的本业不是做养老的,对于业主能否做的好养老项目的能力是有怀疑的,这个时候,就必须要结合一个专业、有实操经验 并有实际的案例可以考察的团队来作为合作伙伴。

从2014年北控跟金太阳合作;2015年底到2016年初,深圳宜华收购亲和源;2016年底到2017年,光大收购汇晨;2017年宏图三胞收购安康投资等等,这些企业都是一种合作的态势进入的养老产业。由投资者、业主和专业队伍一起跟政府洽谈,才会更有说服力。

政策对接,不仅仅是要理解政策,同时还需要争取到政府的最大支持和更多的政策优惠。

三、市场调研

企业要盈利要可持续发展,最终是要从市场上获取利益最大化的。要通过科学的方法进行调研和论证,才能很明确的分析市场的真正需求,反之则会对市场的经济能力了解不够,对政策的剖析不足,资源对接情况不落地,而造成项目的失败。

在市场调研阶段,要针对目标客户,开展2000份以上的精准化的市场调研问卷,通过国际统计学科学化论证分析,做出的市场调研报告才是完整的,有效的。而这些目标客户,就是我们项目后期销售的直接客户。

这里有个思维,称为五座马车,分别是:政策是爹,市场是娘、文化是头、模式是脚、专业队伍是后盾。政策清楚了,市场明白了,文化方向对了,找对自己的收费模式和产品了,再借助专业队伍,才能把市场调研做的更准确。

四、可行性分析

通过对项目市场、财务、经济、环境等方面进行精确系统的分析,完成市场和销售、规模和产品设计、服务支持、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益与风险等方面的计算、论证和评价,为投资决策提供科学的依据,成为下一步工作开展的基础。

通过对项目进行合理化的分析,形成可研报告,才能了解项目的整体情况,使项目立于不败。

五、第一次专家论证会

这次的会议非常重要,有了前几项的铺垫和可研报告之后,我们可以带着专家、学者等向政府做项目汇报,从专业的角度阐述项目的科学性、可行性及会当地的社会效益等。政府会在会议上, 对项目进行良性批示,也为未来项目的落地、验收等工作铺垫了良好的基础。

六、设计任务书

设计任务书是由策划单位根据当地市场需求提出的,在规定指标之外,从 医疗、养老、社区、交谊、生活、公园、休闲等方面提供更适宜的规划思路。与业主沟通之后,交由设计方。

只有通过市场摸底,才知道市场要什么,才知道目前合适的户型是什么,才知道市场的经济条件是什么,才知道如何去把医养做有效的落地,或者通过市场环境的资源互补做良性的分配。如果不以策划公司牵头,而是直接交由设计院做设计方案,由于设计师并不了解当地市场,没有经过系统的调研和分析,那 做 出的方案就不是最贴近市场需要的。

七、规划设计方案

规划设计方案,是由策划方依据设计任务书和市场调研报告等内容为思路,指导设计方完成的一套因地制宜的规划设计方案。包括总平面图、功能机构、交通组织、景观分析、消防设计等多项规划设计图。

八、第二次专家论证会/项目立项

第二次专家论证会,或者叫做立项,要在项目的前期做好方案,与政府和专家团队进行项目论证之后,提出书面意见,形成会议纪要,最后借由招拍挂程序完成拿地手续。

九、商业计划书

项目有了规划设计方案,就能定建筑结构,施工方法,装修内涵、花费档次,以及预估点位、床位、服务体系等,同时也就能预估出运营成本、用人成本、购置设备、器械等方面的费用。

策划方会通过计算建筑成本、专修成本、设备及人员的配置、动线要求等,有效的把项目的运作呈现在纸面上,从而形成完整的商业计划书。

有了商业计划书,业主就可以知道需要投资多少,就可以进行项目融资了,同时也可以判断出资金是在哪个节点进场,从而避免出现资金链断裂的窘境。

十、营销计划书

专业团队的成功项目经验和完整的商业模式,以营销计划书的形式,为项目的营销推广提供重要指导,助力项目推动,也确保商业计划在营销计划书的指导下,完整落地。

十一、商业模式

亦可称为产品设计,或金融思维。依据对项目和市场的了解,策划方会依照自身众多商业模式,去选择或重新组合成更适合此项目的商业模式来协助项目落地。结合已完成的商业计划书和营销计划书,让商业模式变成可落地、可操作、可实施的具体方案。

十二、顶层设计

很多人都会忽略掉顶层设计这个环节。顶层设计是一个总体规划的具体化,是整个策划步骤中最核心的部分。

顶层设计是企业如何合法规避政策的狭隘,有效取得资源,合理避税,加快现金流的回转,提前入账,作为合理后期资金和资产滚动使用的手段,也可以称之为战略指导原则。

案例:广州泰成逸园

泰成逸园位于广东金沙洲,广佛同城核心区---金沙洲新型都市商圈。占地面积4.2万㎡;总建筑面积约13万㎡;商业配套3.1万㎡;总床位数3000个。

泰成逸园是广东省民政厅批准筹办的都市智能化“医养结合”养老院,是“医养结合”养老新模式,也是在广东地区医养结合领域合作的标杆。

泰成逸园分为三大板块:

1、康复医院:泰成逸园养老家园设立了南方医院泰成逸园分院。打造真正的医养结合模式,极大的便利入住长者的看病就医。另开设医保定点、总院绿色通道等特色服务,凡入住长者皆可享受优先就诊服务,可提供500多个床位。

2、养护中心:有五栋住宅楼,每栋14层,内设三个电梯。一号楼是介护理楼,是专门受理失能失智的长者。目前全国,还没有哪一家医院,或者哪一家养老院,能够拿出整整一栋楼,专门受理那些失能失智的长者。二,三,四,五栋楼。是给生活能自理的长者入住的。

3、福祉用品中心(养老配套服务):将打造成为专业齐全的国际老年福祉用品检测及展示中心。此展示中心的开放面向全省

发表评论