温泉旅游综合开发模式

温泉城的开发与规划
  随着体验经济在全球的盛行,温泉旅游逐渐成为国内外游客度假的首选,这不仅仅在于温泉本身之特色功效,集休闲、娱乐、商务于一体的“温泉城”才是真正的吸引点。
  温泉旅游是以沐浴温泉为主要内容,以体验温泉、感悟温泉文化为主题,从而达到养生、休闲、度假目的的旅游活动。我国温泉旅游起步虽晚,但温泉旅游业发展迅速,总体来说,温泉规划有四种主导模式,即康体保健式、主题度假式、文化体验式和综合开发式。在政府的努力与支持下,全国相继出现了一批温泉城。温泉城的开发建设,是以温泉的综合开发为切入点,它可作为温泉旅游综合开发模式的一种特殊形式。这种新型的温泉旅游开发模式使得温泉旅游地在原有基础上有面上的扩张,成为振兴地域经济的重要项目。
一、开发温泉城的SWOT分析
  (一)优势与机遇
  1.资源优势。温泉城的旅游开发主要依靠温泉资源优势,获得口碑效应,从而带动整个城市(乡镇)的发展。温泉城一般拥有丰富的温泉资源,旅游产品的功能相对齐全,集休闲度假、商务会展多种功能为一体,能适合多层次旅游者的需求。其次,温泉城的功能整合完善,游客停留时间长,旅游收益高,能带动整个城市的消费,促进当地社会经济的发展。
  2.政策支持。温泉城的开发,多由政府支持,由政府招商引资,投资资金相对丰厚,加之政府的扶持,大大减少温泉开发的风险。其次,温泉城的开发多为大工程,开发力度大,设施完备,档次较一般的温泉度假村要高。
  3.市场需求。随着人们健康意识的不断加强,人们对温泉的接受程度也随之提高。若温泉城定位清晰,配套合理,以特色的温泉为卖点,其需求临近程度将很高。
  4.品牌优势。鉴于温泉城市带动整个城市经济的驱动力,故政府一般会将城市作为营销对象,其宣传力度大,效果佳,不仅能吸引短途、近郊旅游的城镇居民,还能吸引周边城市乃至国际游客。
(二)劣势与挑战
  第一,温泉城旅游开发模式的最大劣势是受其自身区位、客源条件等方面因素的限制,一般而言,其区位条件远离大中城市,故客源受一定影响。第二,温泉城针对各层次、各类型客源市场,若定位不准确或配备不合理,易造成旅游淡旺季分明,资源闲置成本过高,从而陷入经营困难的危险。第三,温泉城的开发建设耗资大,历时长,若开发不当,容易产生资源过度开发,破坏环境,从而影响当地人民的生活。第四,随着国内一些温泉城的成功营造,各地通过包装整合,纷纷打出自己的名号,如大连安波温泉城、大庆林甸打造绿色温泉城、浙江武义温泉城、汤山新城“国际温泉城”,山东莱西市欲打造北京威尼斯,凸显激烈的竞争态势。
温泉城的开发与规划

二、开发与规划思路

  温泉城的旅游开发借助政府的力量,突出温泉特色,力求在宏观上把握好旅游资源的营造方向,在微观上重视温泉具体项目的开发建设。同时,通过申报“中国温泉城”与大力宣传,以促进温泉城的资源优势转化为旅游产业优势,以此提升温泉城的知名度和品牌。
  (一)结合自然,融于自然,在设计上凸显“天人合一”
  对于北方而言,可以充分利用北方温泉城周边的冰雪资源以及生态资源,开发出温泉、运动、生态相结合的旅游产品,满足人们寻求刺激的强烈愿景;对于南方而言,可突出南方特有的“小桥流水人家”的婉约气质,充分利用温泉城周边的山林、小溪、农田、果园等有限的自然资源,开发一些山林漫步、小溪漂流、田园观光、果园体验采摘等旅游产品,满足人们回归自然的心理需求。
  (二)深度挖掘文化内涵,在内容上为温泉旅游注入活力
  在温泉旅游的开发过程中应注重地域文化的挖掘,如温泉养生文化、温泉景观文化、温泉服务文化、温泉沐浴文化、温泉文学与艺术、温泉养生与休闲文化、温泉地宗教与民俗文化等诸多内容。所以,文化既丰富了温泉旅游的内容,又为温泉旅游的发展开辟了广阔的前景。首先,应融入丰富的养生文化。其次,在民族特色浓郁的温泉地,应充分挖掘民族文化的精髓,开发特色的民族洗浴文化。例如藏族的藏药浴——五味甘露汤,日本的温泉节,都影响深远。对于拥有深厚文化积淀的温泉地,可开发文化型温泉旅游地,如西安的华清池、北京小汤山和南京汤山等。除此之外,还可开展温泉节庆活动,日本众多的温泉度假地,在一年中贯穿着各种艺术文化活动和庆典,使游客在沐浴温泉的同时感受并参与文化活动。
  (三)科学规划,加大投入,在宣传上发挥品牌效应
  第一,加强温泉城地热资源开发利用管理,对短中长期地热的勘察、开发利用和保护作出科学的安排,并弄清地热资源状况、开发利用及存在的问题。从温泉营销的供需环节入手具体细致地分析当地经济的开发条件、潜在市场、拓展空间等,并作出科学、具有前瞻性的研究。第二,政府要加大资金投入作为政府对企业的扶持,拓宽融资渠道,创新融资模式,面向社会开放温泉旅游投资市场,大量吸引民间资金。第三,可借鉴日本和台湾开发温泉资源经验,把温泉与其他旅游景点、休闲等项目捆绑起来,以温泉旅游为主要卖点,与其他旅游景点串珠成链,以此带动当地旅游产业的发展。
温泉度假区的空间布局规划及理念
温泉度假区

所谓“特色温泉景区”模式,就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式,这类温泉度假村规模不一定很大,但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。我国旅游市场正在处于由观光旅游向休闲度假旅游转型的时期,作为休闲度假类旅游产品的最主要代表的温泉旅游,急速升温,逐步发展成为了一门新兴产业,并成为国民经济发展的一个新的增长点。
在国外,许多具有温泉和地热资源的城市,都在利用汤浴文化,发展本地旅游;在国内,温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区,如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉,它们利用自然温泉经营度假村,开展沐浴活动,以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游,取得了一定的经济效益。

一、温泉休闲综合体发展模式
随着市场经济的多元化,单一的“温泉泡汤模式”已经显现出效益的疲敝,不能适应国内日益发展的物质、文化及精神的需求,经济效益低下下,主要有下面两大原因。
第一、从土地开发角度来看,温泉旅游度假项目的开发需要大量资金投入,单一开发温泉泡浴产品无法实现快速回报与土地开发价值的最大化,温泉和地产的相结合已是必然选择。温泉文化在休闲旅游与现代休闲旅游产业的融合中渐放异彩,温泉地产融合了游玩、商务、养生、运动等多种业态,温泉地产或者直接温泉入户,或者以温泉会所为配套,或以温泉旅游为附属,不仅给购房者带来了全新的居住体验,而且通过引入温泉而使其房产价值得以极大提升。
第二、从消费需求角度来看,富裕起来的人们对于温泉的消费需求,已经不局限于“单一泡浴”的层面,而是要求能够满足其“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求。
因此,温泉将从单一的泡汤向“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”形式转变,这是市场的必然选择,“温泉休闲综合体”也一定是未来温泉项目开发的大方向。从功能业态上看,“温泉休闲综合体”应该包括“温泉休闲中心、会议度假酒店、餐饮娱乐商业街区、户外运动项目和温泉养生地产”五大核心功能板块。

温泉度假区的空间布局规划及理念
海森设计的恒大温泉城

二、温泉度假区的空间布局规划
1、带状布局模式
主要是受环境与用地范围的限制,这种布局模式下各功能区呈带状串联布局。在这种模式下,应注意控制各功能区块的大小,在功能区块之间留有生态廊道(如河流、自然山林等),避免功能区块相连,形成“摊大饼”的发展模式。
2、核式布局模式
这种布局模式主要针对于旅游吸引物较为集中且对其保护要求较高的温泉度假区。这种布局模式下,将自然吸引物和服务功能组团分开,以两者的其中一者为核心,与外围的功能组团建立联系通道,有单核、双核、多核等多种布局模式。
3、多组团布局模式
这种布局模式主要适用于用地规模较大且资源丰富的温泉度假区。这种度假区一般为综合性多功能的度假区,各个功能组团相互独立,拥有完整的设施配套,又通过一定的联系通道相互联系,共同构成一个完整的温泉度假区。

温泉度假区的空间布局规划及理念
河北白鹿塬国际温泉度假景区

三、温泉度假区项目开发规划理念
1、战略定位
温泉度假区项目开发的核心实质,是围绕温泉资源的特性,处理好旅游(温泉、酒店、休闲)和地产之间的关系。
其一,以温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块,是带动人气、树立形象和项目运营的基础板块,需要创新打造;
其二,地产板块是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块,属重点开发;
其三,温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应,是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源,特别能够有效提升项目的附加值。
因此,必须在旅游板块和地产板块的开发中融入温泉功能,突出温泉养生休闲价值,形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品,才能够实现整体开发价值的最优化。

2、功能定位
养生产业:以温泉泡浴为基础,将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合,形成温泉养生中心,这是项目开发的根本基础。
会议产业:以温泉水疗为吸引,以会议度假酒店为载体,以会议接待为重点的温泉模式,几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。
房地产业:以养生地产和温泉第二居所为概念,是温泉度假地产项目的主流,与会议、经营相结合的产权式度假物业也是一个发展方向。
休闲娱乐产业:以水游乐、垂钓、运动、健身为主体,也是重要的功能构成。

3、产品定位
作为第二居所的“住宅型物业”:以公寓或洋房为主,建议温泉入户,公共的温泉中心只作为配套来使用,面积区间为80-100平米,可考虑做部分包括迷你温泉汤屋(大约50-120平方米)。
作为可返租的“度假型物业”:温泉入户,以联排为主,此类产品总价格不高,但是休闲功能齐全,面积区间为250-300平米;适度开发部分兼具泡浴功能、会议功能、娱乐功能、厨房功能的温泉别院,面向企业小型团体,一般在400-600平方米,可以容纳10-20人;
温泉大宅:真正的高端温泉度假物业,面向私营企业主、企业高级管理层等市场进行销售,面积介于350-450平米。
以温泉为特色的休闲商业街:其实质是休闲商业地产,可自持,也可出售,以酒吧、餐饮、养生物品专卖店为核心业态。

4、运营定位
目前,国内温泉度假区的运营有三种模式,如下:
一是先做休闲平台,再做休闲地产。休闲平台主要指运动、养生、会议、文化休闲平台,通过休闲平台的打造,带动休闲地产开发。
二是先做项目品质,后做销售面积。先注重项目品质,为的是创造品牌效应,在土地充分升值后做大销售面积(追求合理容积率),更大程度的获取增值回报。
三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。除了公共温泉中心、会所及酒店大堂等公建以外,包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租,通过会议经营进行后期运营。

温泉旅游度假区正处于一个快速发展的阶段,随着市场经济的发展,温泉将从单一的泡汤向“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”形式转变。因此,温泉旅游度假区应该根据不同的资源条件和区域背景走多样化的发展模式,而营造高质量的环境、提供多样化和高档次的度假产品、同时塑造具持久吸引力的文化品牌是温泉旅游度假区发展的根本。只有如此,才能实现温泉旅游度假区持续的发展。(刘博)

温泉度假区的空间布局规划及理念
古兜温泉综合度假区

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