特色小镇的“2+5”盈利模式(政府+企业)

1 特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别

特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此,在特色小镇建设领域,土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系,而且具有很高的关联程度。

2 特色小镇土地一级开发模式解析

土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准(立项)等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

(1)土地开发基本形式

按空间类型分类:成片开发(或连片开发) & 分片开发。

按时间类型分类:先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式 & 一级开发包含在二级开发之中的形式。

按开发性质分类:存量一级开发:包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目。增量一级开发:包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

(2)土地一级开发两大模式

土地是特色小镇建设的基础与保障,土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。根据实施主体的不同,土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。

(3)特色小镇土地一级开发16大主要工作内容

(4)特色小镇土地一级开发工作各环节注意事项

特色小镇土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间存在内在联系,关联度很高,因此,参与特色小镇一级土地开发建设的市场主体在开发过程中要仔细考量与政府的合作模式,既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律,又要确保参与程序规范合法。期间,各环节注意事项如下:

3 土地一级开发的盈利模式

(1)土地一级开发的收益分配2大基本方式

一:在招标底价中明确规定土地储备开发的预计总成本和利润,要求其不高于总成本的一定比例。

二:政府与企业约定就土地的增值收益按比例分成。

(2)土地一级开发5大盈利模式

 

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2016年以来,住建部、国家发改委、财政部联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》,全国各地发展特色小镇热了起来。据公开资料显示,未来几年内,全国要建设和打造数千甚至上万个特色小镇,例如,京津冀地区就要打造超过500个特色小镇。这里面的投资机会无需多言,只是在这种火热局势下,我们需要冷静思考,更需要探索特色小镇的投融资模式,以加快特色小镇的落地实施。

下面,结合目前正在参与运作的山东临沂罗庄花卉小镇的情况,对特色小镇投融资模式进行阐述。

案例介绍:山东临沂罗庄花卉小镇

临沂市罗庄区具有多个大型花卉市场,如沂州花卉市场是集花卉繁育、批发零售、储运观赏于一体的大型高档花卉市场,经营品种涵盖鲜花、绿植、盆景、奇石及周边配套产品等,区域划分科学合理,品种齐全,致力打造鲁南地区规模最大、知名度最高、品种最齐全的综合性专业花卉市场。在市场周围,还形成了奇石、字画、根雕等文化艺术品交易市场,具备了一定的规模。

根据上述分析,拟定在罗庄区现有花卉市场的基础上,在沂蒙路以东、沂河路以南到黄山等7平方公里的区域,打造产城人文结合的花卉特色小镇,打造产业发展、文化传承、旅游休假、美丽宜居的特色小镇。特色小镇内的项目比较多,包括土地一级开发、基础设施建设、公共配套服务及房地产开发、商业运营项目等。

一、特色小镇项目构成及政府融资现状

(一)特色小镇的项目构成

A:土地一级开发:包括土地整理、各种拆迁、改造等;

B:基础设施及公共配套:道路、公园、污水处理、供暖、学校、医院、地下管廊、海绵城市等;

C:公益性与商业性结合项目:医养、总部基地、孵化器、职业教育、体育、文化、科技、旅游、演绎等项目;

D:纯商业投资运营项目:酒店、房地产、餐饮、娱乐等项目。

(二)政府的投融资现状

根据上述分类,A、B类的项目需要政府深度参与,包括政府融资、投资建设或与社会资本合作。但是,在新形式下,政府通过传统模式融资、投资、建设的可行性大大降低:

1、国家新的预算法明文规定了政府举债的渠道:除发行地方政府债券外,地方政府及下属部门不得通过任何方式举债;不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

2、财政部及相关部门严格限制政府举债的文件、严格限制政府购买服务的范围,导致政府通过传统模式融资的路堵死。财政部等六部委《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(50号文)及《财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(87号文)

3、上述政策并非一阵风,部分人员试图观望。但笔者认为,这符合国家的法律——预算法,这将是长期的,再通过政府平台公司融资的可能性已经大大降低。除非政府平台公司具有市场化融资的能力。因此,在这种新形势下,政府如何引导特色小镇的投资、建设,是一个新课题。

因为,如果政府不引导,纯靠社会力量自发形成特色小镇,那么,特色小镇的建设步伐将大大降低,社会各界的参与热情也必然下降,进而影响特色小镇的建设,这不是地方政府期望的,更不是社会投资需要的,从这个角度讲,我们必须找出一条新路子。

二、政府现有财力下的投融资平衡方案制定

1、政府的投入:对于政府主导的特色小镇建设,政府进行必要的投入。政府在特色小镇上主要投入的是土地一级开发和基础设施。

2、政府的收入:主要是税收和非税收。税收包括建设过程中的税收和企业投资项目持续运营的税收;非税收重点是土地出让及政府基金性收入。

3、政府在5-10年或10-15年内的收入可否达到平衡?或有盈余,是政府进行土地一级开发及基础设施投入的基本前提。除非政府有足够的、更多的财力投入新建特色小镇的建设中,可以不受此限制。

借助专业的投融资咨询公司,建立财务模式,详细测算特色小镇的投入与产生,为政府做好特色小镇投融资方案的顶层设计、为社会资本方参与投资特色小镇建设,具有十分重要的意义。

三、政府引导、参股成立开发公司的可行性与必要性

特色小镇建设的基本原则:政府引导、企业主体、市场运作。

那么,谁可以做特色小镇的开发主体呢?做开发主体的企业,与政府的平台公司,共同组建特色小镇开发公司。

——华夏幸福等产业新城投资运营商自然可以担当,但全国像这样的综合性企业并不多;

——地产商开始介入特色小镇,可以做开发主体;

——建筑领域的各种央企、民企,可以做开发主体;

——其他综合性的企业,可以做开发主体。

3、市场运作:成立的特色小镇开发公司,根据特色小镇内不同的项目,进行全资投资运作、参股运作、招商引资由其他企业投资建设等,完成小镇的投资建设,并强调“专业的人做专业的事”。具体模式在接下来详细讨论。

四、特色小镇四类项目的投融资模式

D:纯商业投资运营项目:

此类项目主要是酒店、房地产、餐饮、娱乐等项目。

(1)通过招商引资形式,引入企业,进行投资、建设和运营。开发公司不参股、不深度参与,完全靠企业投入。

(2)开发公司根据具体情况,采取参股等方式介入,增强社会资本方的投资积极性。

五、深度应用PPP模式,助力特色小镇建设

1、PPP按照付费进行分类:政府付费,政府付费+缺口补贴,使用者付费。根据不同的项目,选择合适的PPP模式。

(1)道路、公园等无运营收入的采取政府付费模式

(2)学校、医院、地下管廊等有一定运营收入,但不能覆盖投资的,采取政府付费+缺口补贴的付费模式。

(3)污水处理、热电冷能源等采取使用者付费模式。

2、认真学习全国各地深度应用PPP的案例,积极将可提供公共服务的项目,打造成使用者付费的PPP项目。

以双创园或总部基地、孵化器类项目为例:

——政府以土地或授权平台公司以现金参股;

——制定PPP方案提高企业参与的积极性;

——通过法定规定的形式组建SPV公司运作;

——以BOO模式由项目公司进行投资与运作;

——以政府公信力配合项目公司提供融资效率。

同样,医养结合、文化、体育、旅游、农业等项目,均可采取PPP模式运作。

3、将PPP应用到产业发展上,突破基础设施的限制,深度应用PPP模式,加强政府与社会资本合作,建设特色小镇。

(1)应用到第一产业,如农业项目建设上。

(2)应用到第二产业,如标准厂房等工业项目、热电冷供应项目上。

(3)应用到服务业上,如总部基地等综合项目。

应用到文化产业上,如文化综合体、文化演绎项目等。

六、积极利用各种政策,穷尽融资渠道,满足特色小镇建设需求

1、积极申报国家或省级特色小镇,吸引更多投资者

——积极利用国家或省重点特色小镇,吸引投资者;

——利用国家或省级特色小镇提高知名度;

——利用各种的政策,包括农业、科技、文化;

——积极申报、利用政策,而不过多依赖政策。

2、根据具体项目,采取不同的融资模式

特色小镇的打造和建设,涉及项目复杂,既包括了土地一级开发、基础设施建设,还包括了房地产开发、特色产业引进与运营,更包括了纯商业化投资运营各种项目,这就注定了其投资形式多样,融资手段复杂,不可能有统一的模式,可以说,必须穷尽各种合法融资手段来满足不同项目的资金需求。

从大的方面说,主要包括股权融资和债权融资。

从具体形式来看,包括了产业基金、银行贷款、信托、发债、私募、融资租赁、买方信贷、卖方信贷、资产证券化等各种方式,必须根据不同的投资主体、不同的投资项目、采取不同而合适的融资方式,而没有统一的标准。

结束语

1

打造特色小镇要有个过程,政府及各方可加快培育,但不能“拔苗助长”,也不能凭空造镇。事实上,某些地区不具备发展特色小镇的基础,在这轮小镇的熊熊大火中,唯恐落后,跟风而上,一下规划了诸多小镇,在这轮小镇的“大火”中,我们可以大胆设想,大胆规划,但必须遵循一些客观规律,任何小镇,从无到有,从有到规模,需要时间和过程,而非一蹴而就。浙江等地的特色小镇经历了多少年才形成的?绝不是一两年速成的。

2

学习中央及上级政策、研究政策、利用政策来规划、投资和建设特色小镇均未错,但不能过分依赖政策,浙江、广东等地已经形成的小镇,有几个是靠政策发展起来的?所以,打造特色小镇最根本的是来自小镇本身内动力和吸引力。无论是上级财政扶持资金还是金融机构的资金,都是“扶强不扶弱”,他们不能为特色小镇“雪中送炭”,只能“锦上添花”,因而,上级政策固然重要,但扎扎实实做好产业培育及各项工作,更为重要。至少,不要拘泥于是否申报上了国家、省级特色小镇,这对打造特色小镇来说并不是最重要的。

3

规划落地问题。可以说,各级政府都开始重视规划,包括一些县市级政府,为了提高规划水平,甚至提出了“国际招标”,由政府引进国际先进的规划、设计机构来规划特色小镇,这种精神和做法值得赞扬,但是,我却不看好这种模式,原因是:如果规划与投资、建设脱节,看上去再完美的规划也难以落地,特色小镇的规划,不仅仅要强调“高大上”,更要注重“接地气”。从这个角度讲,政府依托投资企业,或委托、支持投资者牵头做的规划更靠谱。因为,其规划目的是“投资”,而不是赚取规划费,更不会浪费时间弄些“华而不实”的规划,而政府强化裁判员的角色,评判、审批及引导、支持规划落地。

特色小镇发展如火如荼。众多企业扎堆进入特色小镇开发,但许多人却对特色小镇如何盈利不甚清晰。因此,弄清特色小镇开发的盈利模式至关重要。特色小镇开发涉及多方,本文从政府、开发企业两个角度解析特色小镇开发的“2+5”盈利模式。

政 府

政府是特色小镇发展的最主要推动者,特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集,也给政府带来了巨大收益。

1、税收收入

特色产业作为特色小镇的核心,以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业将给政府带来巨大的税收收益和就业人口,从而带动地方的发展。同时,还可以带动当地百姓的致富增收,实现精准扶贫。

2、土地溢价

特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价,政府通过土地财政可以获得大量收入。

除了这些财政收益以外,特色小镇将为地方带来更多无形的收益,如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等,这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善,是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。

以玉皇山南基金小镇为例,该小镇根据金融人才国际化、精英型的特点,坚持市场化运作、产业链招商、生态圈建设的模式,通过联合政府性行业组织、龙头企业和知名中介,开展海内外招商及合作业务,快速推动私募金融集聚发展,一批涵盖股权投资、商品期货、固定收益等方面的金融精英汇聚小镇。

自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后,已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册,资金管理规模达5800亿元(约合840亿美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元,而2016年第一季度税收就超过了3亿元,实现了爆发式增长。

玉皇山南基金小镇是由政府主导开发,通过特色产业培育、主导产业企业聚集、产业优惠政策和优质环境塑造,使小镇经济迅猛发展,税收猛增,并带动小镇及周边土地的溢价。

开发企业

作为特色小镇的开发主体,涉及小镇开发的前中后全链条,从土地整理就开始介入,往往一直延伸到小镇运营。对于开发企业来说,可以从以下几点收益:

1、政策性资金收益

对于旧工业区、旧城改造,政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策,这将大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时,往往政府也有相应的招商奖励补贴或者各项收入返还兜底。比如华夏幸福在特色小镇开发中,采用这类盈利模式。

——项目投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底

地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入,分期返还。留成部分收入主要包括:税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。

公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取。

土地整理的利润按整理成本的12-15%计取。

规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取。

——招商引资补贴

收入=项目新增落地投资额*45%。

政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还。

2、基础建设收益

这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如开发企业受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,变毛地为熟地后,通过政府回购,获得盈利。

3、旅游产业项目运营收益

包括旅游项目的现金流回报,旅游产品经营性附加价值收益。以景区模式运营,除门票收入外,住宿、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源,该类模式相对清晰,市场上也有相对成熟和可以对标参考的对象,其操作的关键在于要有专业的运营能力。

旅游产业与其他相关产业之间的融合可以产生大量的经营项目收益,如旅游+文化,旅游+体育,旅游+健康,旅游+养老养生等泛旅游消费收益。

乌镇是景区盈利的典型代表,其经营模式被誉为行业典范,整个古镇都以景区形势围起来,入口处购买门票,分为东栅和西栅,票价为东栅100元、西栅120元、联票为150元。

走入乌镇会发现各类商户的业态不会重复,分布科学,注重与古镇定位相符的业态,比如手工艺店、特色客栈、传统餐饮等,会根据酒吧区,小商店区,传统工艺区等进行分布,每个细分业态只有一家店,避免商户间的恶性竞争。偏重旅游的特色小镇,旅游消费产业链完善,上下游产业核心都掌控在投资者手中。

4、地产项目收益

主要指二级开发,即企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括旅游地产租售、商业地产租售、工业地产租售、居住地产租售等。

虽然在特色小镇的建设过程中,以地产运作的理念去打造小镇是为人排斥的,从企业角度来看,这的确是一个快速实现投资回报的模式,且通过特色小镇政策可以获得土地,这也是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力,因此这也是一种较为重要和普遍的盈利模式,更多的是由地产商或地产主导的投资商操盘,在开发地产的同时,配套度假型项目实现盈利。

碧桂园科技小镇是一个典型例子,小镇计划投资总额约1300亿元,其规划创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%:30%:40%。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比,开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。

5、特色产业收益

主要包括特色产业项目开发与旅游产业项目开发

特色产业项目开发,涉及科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;

旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等),通过项目的持续运营获得经营收益。

小镇自身能够依托优势产业形成产业盈利链条,同时与旅游结合实现盈利,该类型一般自身产业基础较为雄厚,需要充分结合已有产业优势,进行适度旅游产业融入、功能拓展和环境营造。

比如景德镇陶瓷小镇,将陶瓷产业与旅游产业融合,打造如陶瓷制作、陶瓷博物馆、陶瓷文创、陶瓷转盘等陶瓷体验,形成较为丰富的盈利点。达到产业持续经营收益、特色产品持续产出收益的效果。

当前,特色小镇建设已经成为势头强劲的产业风口,为经济创新发展带来新的机遇。政府、开发企业因其介入角色的不同,在特色小镇的建设中形成了不同的盈利点和盈利模式,双方合作共赢,才能让特色小镇焕发生机,可持续发展。

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