特色小镇运营模式

1.开发商是小镇生活的参与者、研究者、引导者和实施者

首先,公司通过在纵向视角开展对人类古往今来理想生活方式的探讨,以及在横向视角开展对世界各国小镇的实践研究,以此为基础,在营造小镇物理空间的同时,更好地满足人们以居住为依托的生活需求和精神需求。在这个过程中,将客户的意见作为公司的宝贵财富。

其次,公司是小镇理想生活的点火器和播种机,必须充分尊重业主的自主权利、激发他们的参与意识和创造性,致力于服务业主,当好“保姆”,公司通过沟通和契约的方式引导业主,但不干涉业主的生活、不强加任何公司意志予客户,让业主实现自我管理。

2.业主自治管理机制

业主是小镇的生活主体,是小镇的真正主人。业主自治管理是塑造小镇文化的重要部分,对于推进小镇可持续发展、提升业主公民意识具有重要作用。营造理想小镇,应大力倡导和支持业主实行自治管理,鼓励业主成立小镇自治机构,倡导公开、透明、民主的运作方式。在小镇日常运营中,做好对业主的引导工作,不仅要激发他们的参与热情,而且要努力使其成为创造主体、组织主体。业主的参与应贯穿于定位、设计、营造、运营的小镇建设全过程。业主参与不是简单的意见征询,而是要创造融洽的氛围,相互交流、激发灵感、充分表达、达成共识。

小镇管理应严格遵守国家法律法规,业主管理机构的选举要取得当地政府的认可与支持,认真做好沟通、汇报工作。

1955年,联合国推出了《通过社区建设实现社会进步》报告,提出了《社区发展的十项原则》,可以作为理想小镇自治管理机制建设的纲领和原则。

3.小镇公约

小镇公约是业主所共同约定的邻里社会生活秩序。这种秩序的构建,并不是社会规范外在强行管制的结果,而是小镇管理理念和邻里规范的缔约成文,是居民之间的自我约定。引导小镇居民在所有社区建立起《公约》,《公约》制订过程中,应由95%以上业主的参与。《公约》和《礼记·礼运篇》中有关大同世界的描述,应镌刻在小镇(园区)中的醒目之处,让《公约》成为小镇(园区)的必配件,并推动其内容的真正落地,从而使得我们的邻里环境变得更加温馨、欢乐、和谐。

4.小镇邻里文化建设

邻里是人们以地缘关系为基础形成的一种初级社会群体,其群体成员所共有的归属感、价值感,是满足人们交流沟通的社会情感需求、维系社区乃至社会凝聚力的重要因子。

邻里文化作为维系“善邻”关系的核心要素,亦是回归邻里生活情趣、共享人生价值的精神纽带。邻里文化的关键价值在于共创、共建、共享,有着正能量的价值取向。

邻里文化建设的核心和目标

邻里文化建设的核心是如何培育良好的邻里关系,要逐步实现以下三个层次的目标:

让邻里居民从熟悉、交流到守望相助。

让小镇(园区)真正成为业主的自治共同体。

让小镇(园区)真正成为业主的精神家园。

邻里文化建设的宗旨

追求和谐是中国传统社会伦理文化的终极价值目标。邻里和谐不仅是民众日常生活的精神需要,也被看作是良风美俗,可以作为理想小镇邻里文化建设的宗旨。

邻里文化的培育

邻里文化的培育,第一是开展前期调研,调研的问题可以包含:业主需要什么样的邻里关系?业主有什么样的特长,是否希望为邻里提供相关志愿服务?业主需要什么样的服务,是否愿意接受志愿者服务?第二是落地执行三部曲:加强邻里熟悉度、培育邻里共识和邻里互帮互助。

加强邻里熟悉度:在调研的基础上,根据居民内心需求,举办各种有利于促进邻里相熟的活动,让彼此不相识的邻里相互熟悉;建立小镇(园区)报纸、杂志、网站等文化载体,为业主提供交流展示平台,同时根据互联网时代人际交往的特点,注重运用QQ群、微信群等虚拟空间,增进业主熟悉度,逐步从线上延伸至线下生活。

培育邻里共识:在调研的基础上,根据居民内心需求,组织因地制宜的邻里节等活动;要了解业主特长和兴趣,组建各种业主兴趣俱乐部,为志趣相投的业主搭建交流互动平台。

倡导邻里互帮互助:培育基层领袖,设置楼道组长,加强最小邻里单位之间的互帮互助;征募、组建、扩大居民志愿者,提供更加全面的志愿服务;组建“互助组”,时机成熟时搭建邻里互助中心,倡导更好的互帮互助氛围;在小镇(园区)报纸、杂志、网站等载体中加强对互帮互助行为的鼓励。在经过相识、相知、相助之后,温馨、亲切、和谐的邻里关系逐渐形成。

5.虚拟小镇(社区)建设

虚拟小镇(社区)是以网络和电子媒介为依托、以互联网为终端的线上社区。通过网络社交功能,可以增进小区居民之间情感交流,为表达意见、建议提供重要渠道,有利于丰富小镇文化内涵,提升小镇的氛围,使得居民之间更加亲密无间。虚拟小镇(社区)以实名制为主,匿名制为辅,灵活运用好两者的各自特点,通过线上与线下相结合的方式,促进小镇居民和管理机构的互动,不断优化小镇的自治管理方式,传播正能量,它是小镇居民归宿安心的精神家园。

有条件的项目应吸收社区中文化程度较高的业主(尤其是已退休老业主)参与虚拟小镇(社区)建设,发挥其积极性,更好地提升虚拟社区的活跃度和氛围。

6.探索和创新可持续运营之途

理想小镇是有生命力的,理应保持持久的活力和成长性。建成交付和业主入住只是理想小镇的新起点。项目公司总结既有经验,借鉴先进做法,在规划设计阶段就提前考虑、积极探索和创新小镇日常运营模式,探索具有小镇造血功能的财务模型,确保可持续发展。

通过前期引导,培养业主的自我经营意识,健全业主的自我经营管理机制。具备条件的小镇,应考虑发展产业、创造就业的可能性。可推动发展楼宇经济,建立招商园区,鼓励企业将总部搬至小镇安家;可设立小镇公益基金,拓宽、稳定资金来源,为小镇管理机构的日常运营提供资金保障。积极推进小镇(园区)配套与服务独立化,在保证业主需求的前提下,实现商业化运营,条件成熟时,逐步走向社会化经营。

小镇的商铺等商业设施,倡导在资金条件允许的情况下以持有为主,要注意开发节奏,以确保其能合理、有序运营,促进整体商业氛围的营造。

一.特色小镇的运营转变

特色小镇运营理念的转变,源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来,政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体,既是所有者,又是经营者,还是管理者和监督者。市场取代政府成为资源配置中的决定力量,这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变,同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。

01核心运营主体的转变

从政府主导转变为市场主导。这其中又分为4种模式:政府主导、政府与企业联动发展、以企业为主导、以非营利的社会组织为主体。

政府主导模式中

一般政府全权负责投资建设运营,或者政府负责投资,委托运营商建设运营。这一模式适合财政力量雄厚,运营能力或把控能力强大的政府。优势是政府拥有绝对的控制权,推动进展快;劣势是政府财政压力大,同时也面临着后期运营的大量投入。

在政府与企业联动发展模式中

政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,并通过市场化方式,引进社会资本投资建设,许诺投资方在一定时间段内拥有经营权,到期后再归还政府。这一模式适合于财政相对有困难的政府,优势是缓解了政府的财政压力,劣势是所有权与经营权的分离,导致参与企业的短视行为,同时回收后对政府来说仍然是一个较大的包袱。

以企业为主导的模式

则是由某一企业或多家企业联合完成投资建设运营,通过政府购买或用户付费获取收益,受政府的管理和监督。这一模式适合于资金及运营能力均强大的企业,优势是减轻政府财政压力,激发市场活跃度,劣势是需要有持续的盈利模式。

而采取以非营利的社会组织为主体的特色小镇运营

比如在国外的一些城市,由市民组建一个管理委员会进行管理,这也是以后特色小镇运营可借鉴的一个模式。

02运营客体的转变

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

03收益模式的转变

从土地收益转变为综合收益。以土地为经营客体的模式,决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下,多条运营线的展开,已经使得特色小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外,还包括产业项目的运营收益、二级房产的运营收益及服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政,而是一种可自我供血、可长期持续的合理架构。

二.特色小镇的运营阶段

特色小镇的形成不是一蹴而就的,它的诞生是一个错综复杂的过程,需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。特色小镇的运营过程分为土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态,有着不同的运营要点及目标。

01土地一级开发及代开发期

特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了土地的价值。因此,特色小镇的土地一级开发必须结合产业项目开发,结合土地二级开发,只有这样才可能真正获取一级市场的利润。

这一时期的运营要点在于顶层设计和政策法制层面:顶层设计层面,做好城市规划和产业规划,确定小镇未来的发展方向;政策法制层面,出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制,保证小镇的顺利推进。

02产业项目开发期

“特色产业”的发展方向确定后,就是要围绕这一产业,通过项目及载体的开发建设,形成产业的开发、培育及集聚,最终打造产业集群,实现产业价值。产业项目开发是其中的第一步,即紧抓产业链核心环节,在尊重市场及产业发展规律的基础上,集中人才、创业团队及资金等优势条件,集中攻破产业开发的各种难题,形成产业项目发展条件的聚集。

这一时期的运营要点在于一方面通过科研成果的孵化,促进技术向生产力的转化,另一方面通过专家学者的研究,突破产业发展技术上的一些难题,同时还可以完成人才的培育及输送,形成产业可持续发展的后备力量。

03产业项目培育期

当产业初步开发完成,形成一定的特色优势及产业价值后,就进入到了产业的培育阶段。这里所说的培育还是围绕特产业的核心部分展开的,主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体,形成规模化的经营效益。

这一时期的运营重点在于相关政策的大力扶持,包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢,对一些重点品牌或企业进行大力支持,引导他们与产业链条上的其他小型主体,建立互补、合作、共赢的关系,发挥龙头企业的引领带动作用。

04产业链整合期

产业链整合,即围绕主导特色产业,利用整合手段,使特色产业、旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接,打破各自为战的状态,构建一个有价值有效率的产业集群,实现产业联动与融合,从而增强产业活力、节约交易成本、形成产业抱团发展,推动区域经济发展。

这一时期的运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒,有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段,实现产业之间的有效聚集,形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。

05土地二级开发期

土地二级开发期即产城融合共建期,这是新形势下特色小镇发展的必经阶段。产业大发展,吸引大量就业人群集聚,进而产生了对居住、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标,就需要通过土地二级开发,实现综合服务配套的升级。包括居住配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等。

这一时期的运营重点在于综合考虑城市发展、旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素,实现产城一体化开发,防止以“城镇运营”之名,行“地产开发”之实。

三.特色小镇的运营结构

特色小镇的运营不管是政府主导还是企业主导,一定要基于市场化运作机制。我国目前缺少专业化的特色小镇运营机构,浙江的梦想小镇、云栖小镇等都是通过政府下派的管委会来统一管理。但是政府在这一过程中,实现了充分的放权,以“服务者”自居,充分调动企业的积极性,不干涉市场行为。

01特色小镇的三大运营原则

1)立足于降低营商成本

小镇内部要为其市场主体与创业企业提供低成本空间,构建出一个降低营商成本的实体经济发展引擎。在降低劳动力、公共服务、消费、信息获取、管理等成本基础上实现要素的聚集。因此不能房地产化,房地产化之后会拉高多方面的成本。尤其是在房屋租金高涨形势下,对其他各种特色产业只会形成挤出效应,而不会实现聚集效果,特色产业也将难以实现发展。要深化投资便利化、商事仲裁、负面清单管理等改革创新,打造有利于创新创业的营商环境。

2)立足于营造创新开放的人文环境

特色小镇应是多维度生态系统,要在不断地对外交流与推进拓展中,实现自我的升级更新。这一生态系统的主体——创业者和企业家可以通过企业沙龙等方式,不断地进行理念沟通、管理沟通、经营沟通,从而达到“产业社区”内的思想互通与业务畅通。特色小镇不仅要在硬环境上满足进驻企业及其职业人群的多元需求,而且要在软环境上营造创新创业、奋发奋进的良好氛围。因此要避免走“产业园区模式”的老路,产业园区从运作到管理大多都是封闭的,在这一点上就很难实现。此外,特色小镇内还可以通过“技术”与“艺术”、“生产”与“娱乐”跨界的方式,创造各种用户与产品的互动体验机会,激发各类创新的火花。

3)立足于长远可持续发展

特色小镇的成功运营,应在生态、产业、社会、空间等方面进行可持续开发的探索。针对盲目审批、粗放生产、低效竞争、监管缺位等运营环节出现的种种弊端,必须同时依靠政府与市场“两只手”的作用。充分发挥政府“有形的手”的调控作用,加强对小镇内企业的市场监管和社会管理,开展生态建设和环境保护,引导小镇建设、企业发展走上科学化、规范化、生态化的道路。积极发挥市场调节“无形的手”的作用,让特色小镇内、外企业开展良性的自由竞争。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益,同时不被“市场的手”无情推开,就要做好规划运营、招商和管理的各个环节工作,并要知悉四大关键问题:政府鼓励哪些产业,相关行业的政策落实有哪些;产业的市场前景如何,是否存在产能过剩风险;本地主导产业的发展条件与基础是什么,竞争对手是哪些;如何与当地政府或管委会达成合作关系。此外,在业态管控方面,融入“三生融合”理念,合理布局生产、生活、生态空间,以人为核心,区分各种工作性质与工作氛围,践行绿色发展理念,树立小镇形象品牌。

02特色小镇的三级运营结构

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

1)政府

在特色小镇的培育过程中,政府的职能定位应适度转型和调整观念,更好地处理管理与服务间的关系。其主要有两点:一是要制定好规则,根据市场规律,明确政府与市场的关系;二是要维护好规则,根据合约上的内容,通过法律的方式来运行。政府不是单单的土地供应,而是要在后期持续地为小镇投入各种资源。首先,地方政府根据当地形,通过政策疏解,下放权力,切实为企业做好服务,而不是仅仅提出硬性要求。其次,政府要为小镇作好宣传,为企业做好背书。再次,政府要有一定的宽容度,允许实践和探索。

2)管委会

管委会这类机构的存在,主要是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府,所以便能调配县层面的行政资源,提高其所管辖地区的行政服务效率。管委会并没有任何行政审批权限,其主要的职责有两点:一是落实政策,二是提供服务。

3)平台公司

特色小镇要选择合适的企业担任平台公司的角色,若由一个企业来主导,则最好为某一行业内具有实力的龙头核心企业或终端品牌企业,一般要具备整条产业链的撬动能力。尤其要抓住产业价值链“微笑曲线”的两端高利润环节,即研发设计和品牌营销服务,进行重点配置和服务对接。此外,平台公司通过互联网形成各类服务平台(需求信息、融资服务、政府资源、专家服务、成果信息等),充分聚集和优化配置平台资源,能促进域内企业升级转型,能推动政府的高效治理,能帮助小镇对接外部资源,形成互补的业务关联。

03特色小镇的三大运营内容

从运营内容上来看,特色小镇的运营包括特色产业运营、旅游运营及生活服务运营三大体系。

特色产业运营是特色小镇运营的关键。主要作用,第一,通过全天候的贴身管理服务,实现企业与政府各部门之间的有效对接,从而简化手续,提高效率。比如帮助企业进行注册登记、各项审批、营业执照年检、纳税申报等服务,并帮助企业向政府争取政策等;第二,根据企业以及产业发展的需求,不断优化产业结构,尤其是加大对生产性服务企业、研发企业、产业孵化平台等机构的吸引,构建产业生态体系,促进产业健康发展;第三,通过与各大银行、保险等金融机构建立良好的合作关系,或自身建立VC类/PE类基金、投资公司等,直接参与企业的投资,或成立担保公司,对接外来资本,为企业融资提倛担保服务,从而全方面解决企业融资难的问题;第四,组织行业研讨会、产品展销会、产品设计大赛等活动,以龙头企业为带动,成立产业联盟,通过行业之间的充分交流,不断塑造自身的产业品牌;第五,优化办公环境,加强休闲、娱乐、餐饮、商务等配套设施的服务,为产业人员提供良好的工作氛围。

旅游运营:

一般由市场化的运营机构负责,与特色产业运营是两套体系。以杭州的梦想小镇为例,杭州未来科技城(海创园)管委会是杭州梦想小镇产业的管理和运营单位,杭州梦想小镇旅游文化发展有限公司是杭州梦想小镇的景区管理和运营单位。旅游运营主要包括小镇的旅游营销、品牌培育、景区管理、信息服务、安全管理、数据统计等。

生活服务运营:

主要包括两块:一是为小镇居民提供休闲、娱乐、商业、餐饮等一般性生活服务,并根据常住人口的特征,提供高端医疗、俱乐部等定制服务;另一方面是对接城镇体系,为产业落户人口及其配偶子女提供职工子女入学、户口迁移、租赁房屋等服务。

04特色小镇的五大运营收益

企业建设特色小镇最关键的就是如何实现盈利。特色小镇的盈利来源主要有两部分:地产增值和产业增值。地产增值是指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式,通过建设生产仓储、办公研发、商业居住等房地产物业并以出租、出售方式供入驻企业与镇内人口使用,同时提供物业服务。产业增值是在开展运营服务和享受关联政策基础上实现的产业运营服务收益、配套经营收益、政府补贴、税收奖励和产业投资等五个方面。

1)产业运营服务收益

小镇整合产业资源,引进各类中介服务机构,向入驻企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务,或通过自主建立公共服务平台,为企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、理咨询服务等,并适度收取服务佣金,作为平台服务还可以通过BPO(商务流程外包)等形式获取长期、稳定的收益。详见下表。

图表2:产业运营服务体系

服务体系 服务内容
投资进驻服务 工商登记、环保消防审批、项目备案、建设手续、房屋确权等
常规服务 证照年检、纳税申报、部门协调、车辆月票等
金融服务 股权融资

(VC/PE服务、IPO服务)

债券融资

(银行贷款、担保服务)

行业服务 资质服务、公共实验室、检测服务、成果转化等
业务流程服务 研发/生产

(专利服务、技术转移)

市场拓展

(营销支持、会议会展)

人力

(派遣、猎头、培训)

物流

(第三方导入)

选址服务 市政配套

(九通一平、园林绿化)

载体服务

(厂房建造装修、物业管理、设备租赁)

招商政策

(优惠、奖励、补贴、挂牌)

职工生活服务 户口迁移、子女教育、房屋租赁、高端医疗等

来源:致达金控整理

2)配套经营收益

围绕产业,配套餐饮娱乐、酒店住宿、教育医疗、咖啡书吧、会议商务、会展博览、互动体验等生产、生活服务项目,以招商或自持等方式,形成稳定的运营收益。

3)政府补贴

特色小镇通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施,以营造良好的园区环境和产业氛围。为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力,所在区域政府应适当拿出财政资金,按照“专项资金、专款专用”的原则,以项目补贴、贷款贴息等形式给予资金扶持。

4)奖补及补差

企业通过与政府“一事一议”的谈判,确定各项优惠条件。这在发达地区都有很多创新探索,如企业享受税收增值部分的让度,政府分阶段分比例按照最终实施效果进行返还;或企业享受周边地价增值的分成。

5)产业投资

如果小镇的产业基础非常突出,作为企业可以围绕其做股权投资。在小镇建立或控股专业性的产业投资机构,如天使、VC或PE等,以此开展项目投资,或者利用小镇内部孵化器对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资,实现企业成长并获取长期收益。

各地特色小镇的开发运营各有侧重,收入来源比重各有不同,总之特色小镇正在由地产收益向综合收益发生着改变。在新形势下,多条运营线的展开,已经使特色小镇的收益除来自土地一级、二级开发外,还包括产业项目运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。

特色小镇的运营机构要不断寻找新的盈利方式,探索出更多新的路径。

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