田园综合体破解土地难题三个不同案例

田园综合体项目在开发时,普遍面临第一个难题:如何拿地?相比特色小镇可采用招标或划拨的取地方式,田园综合体只能从村民(村集体)手中获取土地,这就涉及农村土地的流转问题。

振兴乡村,土地是一个必不可少的要素,如何激活土地,把闲置的土地合理利用起来,是推动乡村产融结合促进农民增收的关键。盘活农村闲置土地,主要针对这三类可利用地,即耕地、集体建设用地及四荒地。

第二,禁止建造别墅及会所。根据《基本农田保护法》,在基本农田上建造房屋、会所等是被禁止。但根据试点项目,在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的,前提是三产设施要按照建设用地管理交付。

宋卫平小镇由绿城集团创始人宋卫平创建,是集“整产业链、全绿色化、多功能化、高附加值、强竞争力”等特点的特色小镇。宋卫平小镇由约100个农庄组成,目前已经开发样本农庄,单个农庄占地面积约20亩,发展种植业与林业。

对于特色小镇的农田,宋卫平农庄与乡(镇)农民集体经济组织签订长期租约,获得农田经营权,农庄每月支付集体经济组织租金,再由组织发放给农民。同时,农庄再返聘农民,由农民自己种植产品,农庄每月付固定薪水,并且返还一部分农产品。农民也可将农田部分或完全委托农庄打理种植,或将农产品交给农庄进行代销。

二、建设用地(宅基地)盘活

对于田园综合体及特色小镇项目,集体建设用地是最重要的土地资源,承载着整个项目绝大部分内容的建设与开发。

(一)关于宅基地

除去公益性及经营性用地,集体建设用地中宅基地的占比最大。而中国的宅基地政策在全世界范围内是最复杂的,所以盘活宅基地,实现宅基地的流转是关键点和难点。

根据国土资发[2016] 191号及2018年中央一号文件“宅基地新政”,宅基地改革有以下规定:

1.“一户一宅”且不再分配,村民不可轻易出售或转让

2. 宅基地的所有权、资格权、使用权“三权分置”,所有权归属集体,资格权归属农民,适度放宽使用权

3. 宅基地不得卖给城里人,建造别墅及豪华会所

解读宅基地政策,宅基地改革的方向在于:资源性资产,确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押;改革的限制在于:买的是经营权,不是所有权,所有权依然是集体的。

简言之,宅基地的改革突破口在于转让,通过转让盘活闲置的宅基地,但是转让不能突破集体经济组织成员的模式。如何合理合法引进城市资本,是探索关键。

随后出台的国土资规[2017]10号文件,对宅基地改革的探索方式提出指导意见:

1.加强城乡建设用地增减挂钩

2.探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地;鼓励采取入股、联营等方式,重点支持农村新产业新业态和农村一二三产业融合发展

解读10号文件,宅基地的流转可以有两种方式,其一,以乡(镇)农民集体经济组织为主体向社会企业出租宅基地及房屋;或建立村集体有限公司,村民以宅基地入股。村集体有限公司与社会企业合作、联营。

另外,还可运用增减挂钩机制。城市周边耕地开垦为乡村建设用地(含宅基地),较边远地区且土壤适合耕种的建设用地复垦退为耕地。

当前,10号文件的指导方案在一些试点进行探索,未来宅基地的改革,将为城市资本下乡,推进特色小镇、田园综合体发展持续助力。

上海金山嘴渔村,位于长江三角洲南翼,地里位置得天独厚,当地水产发达。嘴渔村秉承“靠海吃海”的理念,使一二三产业融合发展,成为休闲农业特色小镇。

上海金山区嘴渔村的闲置农宅,在宅基地新政下成了“香饽饽”。景区开发者与村集体组织签订长期租约,向全镇约100多户村民租赁宅基地及农宅,获得经营权用以开设民宿、特色景点等。当前,民宿成为嘴鱼村的特色之一,并实现农民增收,截止2017年底,整个渔村的出现了12个特色民宿品牌,总客房数达到了120间,每到节假日前夕,房间就被预定一空。

成都市郫都区多利农庄,是位于四川郫都区,是由6村连片规划建设多利有机小镇。

在成都多利农庄项目中,当地农户以确权后的集体建设用地(含宅基地)入股,并组建乡镇集体资产管理有限公司。乡镇集体资产管理公司与多利公司进行合作,由多利公司开展土地综合整治和农村新型社区建设。多利公司在集体建设用地打造文旅、康养等产业,引进咖啡馆酒吧、氧吧、健身吧、及乡村度假酒店等,盈利收入与乡镇集体资产公司共享,让农民获得了持续增收。

(二)关于空心村

当前,我国空心村问题十分突出,根据公开数据,空心村数量超出总村落的30%。

空心村发展特色小镇、田园综合体有两大优势:其一,集体建设用地(含宅基地)闲置率高,可流转土地多,流转效率更高;其二,土地成熟,土地性质清晰,综合开发成本低。

利用空心村,发展产融项目,开发休闲农业聚集区,是当前政策趋势所鼓励的,但最需要关注的是空间区位问题及人口问题。

解读5号文件,国家鼓励利用四荒地发展休闲农业产业,对于部分可集中连片开发四荒地的地区,在建设用地的流转上给予倾斜。

当前对于城市资本而言,取得四荒地的途径较为便捷,建设农家乐,或者开发养生养老地产都将是不错的选择。但是,四荒地的风险仍很高,预期针对四荒地流转的政策出台后,关于四荒地的流转问题,也许会发生改变。

四、小结

激活三块地,是振兴乡村的必由之路。但是有一点必须明确,激活土地并不意味着要在农村实行规模扩张,或大量增加新增建设用地。农村的发展,必须坚持底线(红线)思维,确保农村产业升级不占用基本农田、不破坏生态环境,不改变人文风貌的前提下,推动产业融合,促进农民增收,实现振兴乡村的发展目标。

随着我国城市化进程的加快、居民消费水平的提高以及环境的污染问题、食品安全问题的日益突出,养生农业已经逐渐成为新型的农业经营模式和发展方向,成为大众所趋的热点。

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田园养生

田园养生,指的是以田园为生活空间,以农作、农事、农活为生活内容,以农业生产和农村经济发展为生活目标,回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年的一种生活方式。

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田园养生的客源市场

该群体偏好时尚健康旅游方式,热爱生态旅游和高端运动;注重文化消费和精神享受;追求相对私密环境和带有社交性质的聚会式场所;商旅服务配套要求较高。而且消费能力强,质量要求高;受季节约束小;停留时间较长,产业拉动力远高于大众旅游。

中小学生市场:该市场主体需求为求知加游乐。中小学生正处于学习认知的初级阶段,农业旅游对他们来说是一个认识农业、了解大自然的途径。针对这一市场,休闲养生农业应提供科普教育相关旅游产品,寓教于乐。

工薪白领市场:该市场主要为久居城市、不了解农业的人群。休闲养生农业旅途可以提供农业生产、农事体验、节事参与等旅游产品,使游客了解农业、农村和农民。

“银发族”市场:该市场群体为老年人,他们渴望安静安静的生活、健康简单的食物、休闲的环境,通过休闲养生农业旅游,他们可以体验耕作、收获的快乐。

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田园养生的特点

1.乡村性

乡村性,指的是田园养生以乡村为载体的特性。这里的乡村,包括农村中的所有部份,即包括田园、村庄和自然三大块。

2.“三农”性

这里的“三农”指的不是“农村、农业、农民”的“三农”,而是“农作、农事、农活”的“三农”。田园养生的“三农”性,就是强调田园养生必须以“三农”为生活内容,必须在乡村里,在田园中,从事农作、农事、农活,而并非纯粹在乡村居住,更不是将城市的生活方式搬到乡村去。

3.生产性

从事农业生产和农村经济活动能养生,能够实现回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病和颐养天年的目的。

4.养生性

在田园养生中,农作、农事、农活都仅仅是形式和途径,并不是目的,养生才是目的,回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年才是目的。这就是田园养生的养生性。

5.时段性

进行田园养生的都是非农的,都不是以农业为职业的,都不是终其一生从事农业的,即从事农作、农事和农活所经历的时间往往仅仅是人的一生的某一个时段或某几个时段,并不是一生。不过,这些时段既不长,也不短,一般应一周以上,几年以内。

6.生活性

田园养生从事的农作、农事、农活,特别是农活,完全就是一种生活,一种生活方式,因为它所指的是农村中的日常生活,是食、穿、住、行等。

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田园养生的设计

1.村庄性与田园性相结合

田园养生以乡村为载体,以包括田园、村庄和自然三大块的乡村为载体。在乡村这一载体中,以田园为主,以村庄为次,以自然为补充,因此,田园养生设计必须做到村庄性与田园性相结合。而所谓村庄性与田园性相结合,就是村庄的田园化和田园的村庄化。

其实,村庄也好,田园也好,都只不过是自然的不同用途而导致的结果而已,前者是自然居住的结果,后者是自然耕作的结果,就这一点来说,村庄和田园的有机结合是完全可能的,关键在于将村庄和田园融合成为一个整体,特别是将住宅建到田园中,建到田园的不宜耕的土地上,将田园变成住宅的庭院,变成耕作作物的庭院。

2.自然性与审美性相结合

田园养生,是在田园中,在包括田园、村庄和自然的田园中,通过农作、农事和农活等形式来实现养生的,来实现回归自然、享受生活、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年的,因此,在设计中,必须做到自然性与审美性相结合。所谓自然性,就是在田园的设计中,在田园、村庄和自然的设计中,应尽可能保持原貌,做到人为的改造尽可能地少。

所谓审美性,就是在田园的设计中,在田园、村庄和自然的设计中,在做到体现自然性的同时,还必须使其符合人们的审美需求,特别是符合养生者的审美需求,并据此而设计出符合美学规律的田园,符合美学规律的田园、村庄和自然。

在城市,在现代城市,在现代花园式城市,无处不在表现着审美性,但却往往难于见到自然性;或者可以说,城市,现代城市,现代花园式城市,不是自然性与审美性相结合的,而是以牺牲自然性来凸现审美性的。因此可以推知,自然性与审美性相结合的田园——包括田园、村庄和自然在内的田园——应该是怎样的。

3.“三农”性与生产性相结合

田园养生是通过农作、农事、农活来实现的,特别是通过以农作为主的农作、农事、农活来实现的;同时,田园养生以农业生产和农村经济发展为生活目标。因此,在设计中,必须做到“三农”性与生产性相结合。

所谓“三农”性,就是田园养生必须通过农作、农事、农活来实现;所谓生产性,就是田园养生必须以农业生产和农村经济发展为生活目标;所谓“三农”性与生产性相结合,则是田园养生必须通过农作、农事和农活等方式,在实现农业生产和农村经济发展这一目标中,实现养生的目的。基于此,那些不考虑农业生产和农村经济发展,如不考虑农田的正常生产、农田的亩产量和农田的亩产值的所谓农作、农事和农活,则不能算作田园养生。

4.养生性与生命性相结合

养生是生命的一种存在和表现方式,也是人类生命与其他生物生命共生共存的一种方式。因此,在田园养生设计中,必须做到养生性与生命性相结合。

所谓养生性,就是田园养生设计中所设计的景物景点及其存在、生活方式必须有利于人们养生;所谓生命性,就是田园养生设计中所设计的景物景点及其存在、生活方式等一切必须遵循生命、特别是农作物的生长发育规律,并有利于生命、特别是农作物的生长发育;所谓养生性与生命性相结合,则是田园养生设计中所设计、追求的是人们通过与健康成长的生命、特别是农作物的对话,实现养生的目的。

如在田园养生中,种植作物是养生的一种方式。然而,在养生性与生命性相结合这一原则下,种植作物并不完全是为养生而种植,而还是为了作物的存在和表现而种植,即这时的作物应该是健康成长、枝繁叶盛、硕果累累的作物。

5.生活性与劳动性相结合

田园养生既是生活,也是劳动,既是进行回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年等生活,也是从事农作、农事、农活等劳动,因此,田园养生必须做到生活性与劳动性相结合。

所谓生活性与劳动性相结合,就是劳动的生活方式化。采茶作为劳动,讲究的是采茶的速度、数量和质量,如茶农;作为生活,则不过分强调采茶的速度、数量和质量,而在保持一定的、必要的速度、数量和质量的基础上,追求采茶知识的认识、劳动的锻炼、技能的掌握、乐趣的获得,如游客。前者采茶就是一种劳动,一种纯粹的劳动;后者采茶则是一种生活,一种生活方式化的劳动。

因此,在田园养生设计中,就应该在劳动的场景中,也就是在劳动的田园中,将生活元素设计进去,如将田园设计成景观化的田园,将工具设计成音乐化的工具等;或者可以说,这些就是田园养生生活性与劳动性相结合的设计。

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