失败的田园综合体项目

失败一:没有策划

做田园综合体也好,美丽乡村也罢,在策划与规划谁先进行,谁重要这个问题上,还有很多地方政府或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重!

很多地方政府或公司特别喜欢找一些学院派先做个概念规划,把图做漂亮些,主要应付政府,领导喜欢就好。这些概念规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂。

学院派概念规划主要是按传统套路进行,把别的公司的规划文本中的文字与图片改一下,甚至连图片也不改,几天时间就可以做好了,但为了糊弄外行,有些几天时间就可以改好的规划,他得说成几十天才能做好,这样才好要个好价钱。

其实,一个有顶层设计的策划是非常难做的,策划五大产业,千个子产业植入,设计产业现金流,设计农旅项目的交易结构,各种ppp项目包装进入,做资金结构化安排,设计股权架构。

而且收费还不及规划费的30%,就这样,一些公司还是不愿多出策划费而得一个顶层设计的策划,以为规划可以一步到位,可以省去策划费。

一个项目要想完美与成功地落地,后面项目开业后会带来巨大的收益与回报,如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研,收集地方人文历史,分析周边市场需求及消费力数据,了解同业竞争对手经营状况等等,不做足这个前期工作,加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例,而把一个项目随便地交付出来先规划,这是不可能有满意的好结果的!

很多选学院派规划,主要是看上国企背景,有实力有资质,实力当然不假,但,有一点是大多人忽略的,这种国企的规划师在背景优越环境下,求安定,公务制准时上下班,及少深入民间与山山水水之中生活体验。

当往往草根派阶段的策划人就不同了,一他们全出身于文旅行业,深入了解山山水水;二他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌;三在创意上是天马行空,老板奖励创意;四是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想,翻遍各种典籍,几天几夜可以不回家。有几个学院派的人能做到?持别是大城市学院派的人能做到吗?

学院派只是研究理论超前,但要付诸实践就不是这回事了,这些规划师几乎没一人有涉农林田园文旅行业做过,缺少这方面的实操经验,怎么会出好成果呢?

所以,他们的规划之中几乎99%闭门造车,纸上谈兵,不切实际及符合市场需求。当项目方最后才发现这规划方案不能落地时,这才知道未先策划吃大亏了,但又不想再花价钱做策划了,为了省钱,只能找些小公司在原来规划上修修补补,这种修修补补是越弄越糟糕,越弄越四不象,这种明知错,还是硬着头皮上的做法,吃大亏是必然,在全国都是通病!四处皆有之!

策划是项目的灵魂,大凡一个成功的项目,必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后,依据这个灵魂及总体思路,再来指导下一步规划。

项目直接进入规划,必然会导致洗煤球式改来改去,无论怎么改,项目缺少灵魂,最后也是无法落地的。大多政府或公司总是误把规划当策划,于是找几家规划公司PK方案,折腾到最后结果可想而知?

所有规划出来的项目必败无疑

袁家村在西北是成功的,如把袁家村的案例复制到长江以南,水土能服吗?文化可以复制,但根难移地,成功的农旅项目,需区位优势、文化、天时、地理、人和、政策、智慧、专业、模式等缺一不可之诸多因素。

所以,我们不能看到别人成功,就去跟风,去硬套生搬地学,一定要结合当地文化、特色、民俗,以顶层策划,业态落地,一定是我做我的,让别人永远来跟我之风,才能获得事半功倍的大收获!

还有一种老板,自身对农林文旅行业一窍不通,也参与到农业文旅项目上,耳根还特软,找一家公司做出规划,然后又找一家规划公司来评价,这家公司指指点点后,他又觉得有道理,这家公司说董事长你出的价钱太高了,我们打五折做的比他还要好,于是这个老板心又动了,把上一家规划费用扣一半,又答应这家來做规划。

这样,他的办公桌上就有不同的版本,版本多了,他更拿不定主意了,然后又找一些老友,当地规划设计院的,旅游局的,报社记者等等五花八门行业的人征求意见,这些人都不会说以上这几个规划版本好话,因为人都有私心。

失败二:生搬硬套

有些人山寨惯了,懒得独立思考,克隆成风。听说某某主题农旅项目很成功,克隆一个;到国外考察发现某个不错,克隆一个。

农旅项目的某些内容是可以复制的,但不能全盘复制。农旅项目的定位,必须因地制宜,结合特定区域的实际情况。一个好的田园综合体和美丽乡村是长出来的,而不是生搬硬套上去的。

失败三:创新过度

有人为了突出农旅项目的“差异化”,创新过度,过犹不及。

最常见的是片面理解“差异化”,认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性,这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度,其实已经不可行了。

还有一种误区,就是把简单问题复杂化。比如,有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广,恨不得总结出108种农旅项目,囊括各种稀奇古怪,乱花渐欲迷人眼,不明觉厉。

其实,不管从什么角度分类,也就十来种。过度追求标新立异,容易搞成非主流的很小众项目,走进窄胡同,甚至死胡同。

还有一种过度超前的情形是,有些企业做农旅项目时过于理想化,脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”,人们通常重视“因时”“因地”,忽视了“因人”。

失败四:只玩概念

农旅项目的核心是产业带动,不是炒地皮,不能本末倒置。

有些开发商为了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似田园综合体的概念,其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露,政府生厌,开发商可能也拿不到后续的土地。

当然也有另外一种情形,企业被政府的“优待”吸引。比如,政府要打造某名人故里,或者某特产主题,就规划了相关特色小镇,并以优惠政策招商引资,这种情形下,企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性,如果投资者没有深入分析,一冲动就进去干,很容易被套牢。

失败五:盲目选址

农旅项目投资过热,会导致一些人丧失正常的理性判断,在抢地大战中,盲目拿下一些其实并不合适的用地。

有些地块生态环境的确不错,看上去很美,却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产,其核心是发展产业,选址不能像旅游地产那么随意。更何况,上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗?

农旅项目的选址,有两种理想的情形:

一是位于大都市圈,并有轨道交通或城际快速路与主城连接,这是农旅项目的首选;二是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)。

田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

1田园综合体的5个关键词

田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式。

关键词1--主要载体:农民合作社(以农为主);

关键词2--六大支撑体系:生产体系(夯实基础)、产业体系(突出特色)、经营体系(创业创新)、生态体系(绿色发展)、服务体系(完善功能)、运行体系(形成合力);

关键词3--发展路径:农田田园化、产业融合化、城乡一体化;

关键词4--试点立项条件:功能定位准确、基础条件较优、生态环境友好、政策措施有力、投融资机制明确、带动作用显著、运行管理顺畅等;

关键词5--组成部分:景观吸引核:休闲聚集区:农业生产区:居住发展带:社区配套网:

2田园综合体的8个引爆点

1让建筑重拾魅力

对老建筑进行修缮:尊重每一件老物,它们是生命,也是艺术品。新建筑的创新:特色农产市集、主题餐饮、原乡民宿、牛栏咖啡屋、香蜂面包坊、竹苑书屋等多种业态的创意集市,形成一个别具一格的田园小村落市集。

通过传承保护型,创新新建型,挖掘改造型三种形式完成。

传承保护型

对象:具有典型乡土建筑遗存的古村落。

对策:以保护性修缮为根本,对原有乡村聚落环境进行整体性活态化保护。内容包括了街巷形态与格局、地貌遗迹、古文化遗址、乡土建筑等,并在此基础之上进一步完善村庄道路、水系、基础配套设施,按照修旧如旧的原则,提升乡村整体文化形象,对古村落进行合理保护、利用开发。

创新新建型

对象:地理位置偏远、自然灾害频发或基础设施过于落后的乡村地区。

对策:完善住房、交通、卫生、垃圾处理等公共服务设施的基础上,实现乡村人居环境及其面貌全面提升。在村落风貌、布局设计中将乡土文化融入之中;在建筑样式、色彩、肌理等方面要有创新;在民居、乡村景观等设计方面,注重传统乡土文化传承,尊重传统生活习性。

挖掘改造型

对象:避免乡村建设中 “千村一面 ”问题的村庄。

对策:充分挖掘地域乡土文化本质与内涵,结合被改造村落现状进行合理规划改造设计,将村落规划布局、民居形态、乡土景观、产业布局等问题进行整体考虑。将乡土元素与符号结合整体村落历史风貌进行表现。

2、让农田成为景观

农村风光逐渐成为一种城市中稀缺的自然景观,人们渴望的田野风光在乡村里随处可见,农田通过设计和搭配,在较大的空间上形成美丽的景观,使得农业的生产性与审美性相结合,成为生产、生活、生态三者的有机结合体。

农田景观创意:花田景观、梯田景观、农田艺术图案、农田艺术作品、科技创意、农田节庆等。

3、让在地乡村文化聚集IP效应

乡村文化:是当地居民与乡村自然相互作用过程中所创造出来的所有事物和现象的总和。根据不同的划分标准,乡村文化又分为物质文化和非物质文化。

乡村物质文化指为了满足乡村生存和发展所创造出来的物质产品所表现出来的文化,包括自然景观、空间肌理、乡村建筑、生产工具等等。

乡村非物质文化就是指人类在社会历史实践过程中所创造的各种精神文化,包括节庆民俗、传统工艺、民间艺术、村规民约、宗族观念、宗教信仰、道德观念、审美观念、价值观念以及古朴闲适的村落氛围等。

乡村文化景观不仅具有使用价值,且见证了先民改造自然的尝试和努力,印记了乡村的兴衰荣辱和沧桑变化,从而成为具有历史价值、文化价值、科学价值和教育意义的实物见证。

乡村文化景观分类

4、让农事成为娱乐体验

体验经济在近几年一直持续上涨,田园生活与乡村生活最大的本质区别就是对于农事的生活态度,田园生活追寻农事的悠然自得。

将陶渊明“采菊东篱下,悠然见南山”的悠闲和超脱通过农事体验展现出来,让农民觉得幸福感,有强烈的获得感,同时让游客在体验之外能满足自己的“田园梦”。

5、让创意农业吸金

创意农业是以创意生产为核心,以农产品附加值为目标,指导人们将农业的产前、产中和产后诸多环节连结为完整的产业链条,将农产品与文化、艺术创意结合,使其产生更高的附加值,以实现资源优化配置的一种新型的农业经营方式。

创意农业类型:创意农业产品、创意农业景观、创意农业饮食、创意农业文化、创意主导理念、创意产业融合。

6、让田园生活成为时尚

室内设计中有一种风格叫乡村田园风,在这个层面上解读人们的心理时,发现我们是十分崇尚田园生活的。喜欢田园的风光,喜欢田园的悠然自得。如何将田园景观打造成一种流行的时尚风,这也是田园综合体的一个引爆点。

我们认为时尚往往象征着高品质,设计中可以将田园生活乐趣、乡村人文、农业文明打造成一种高雅的时尚生活品质。

7、让田园体验突显“意境

与一般的农村综合性改革相比,田园综合体更注重的是“魂”的层面,致力于意境的营造,更多的是依靠自然现象--日出、晚霞、白云、微风、细雨等。设计中不能忽视这个方面,如果运用的精准,同样会成为一个引爆点。

8、让景观细节加分

突显一个设计的品质往往看景观细节,细节处理的完美会给原本理念还不错的设计本身加分。

景观细节:道路景观、水渠景观、田埂景观、挡土墙景观、标识景观、景观小品、动植物景观、铺装景观、栅栏景观等。

6大模式

模式一:江苏——无锡阳山田园东方项目

2012年,在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下,内地首个田园综合体项目——无锡田园东方落地实践。田园东方项目集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体,倡导人与自然和谐共融与可持续发展,通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生,实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。

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模式借鉴:

(1)农业商业化

田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助,把农业进行商业化,定位是企业化服务型的农业平台。阳山本身有优质的水蜜桃资源,而该项目通过公司化、规范化、科技化的运作,使得形成的产业园能作为当地社会的基础性产业。

(2)文旅产业多样化

文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合,以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。

(3)居住方式创新化

田园社区属于居住的一部分,服务于原住民和新移民,以及旅居的客群,最终形成新的社区和新的小镇。社区分两类,一是结合宅改、土改的政策和试点,用集体建设用地的方式进行开发。另外,利用国有建设用地为基础的开发,这两种社区混合进行。

模式二:上海——金山区“田园综合体”

当都市农业发展到一定阶段后,如何通过转型升级,带动农民增收致富,是金山区研究的重要课题。为此,金山区积极推动一二三产业的融合发展,注重打造一个个田园综合体,充分发挥都市农业的经济、生态和服务功能。

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模式借鉴:

(1)靠海吃海

金山嘴渔村里最早开出的天桥饭店,如今已是天天排队吃海鲜的局面。而另一家永乐大酒店,2016年接待人数也超过了15万人次。

(2)围绕“渔”字发展文旅

到2016年底,金山嘴渔村累计接待游客达320万人次。现在,即使到了夜里11时,还能看到咖吧、酒吧的灯火和闲坐其中聊天的年轻人,而一家家民宿里更留住了不少舍不得走的市民游客??围绕一个“渔”字做足文章,让金山嘴渔村渐渐成了“不夜小镇”。

(3)发展渔村特色民宿

目前,全村已有100多户村民的农宅租了出去,被用来开民宿、饭店、咖啡店等,租金已比前两年翻了一番不止。整个渔村的特色民宿出现了12个品牌,客房数达到了120间,每到节假日必须提前预订才能入住。

模式三:安徽——肥西县“官亭林海”

官亭林海在规划之初,就按照多功能、多业态运营去设计,涵盖了生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能,将新型产业与农村发展进行有机结合。

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模式借鉴:

(1)保留原生态

官亭林海田园综合体的核心产业是农业。为了改善乡村旅游硬件和提升服务水平,肥西对地产和基础设施建设进行了改造甚至重建,但本身仍是乡村,特别保留了乡村的原生态,融合循环农业、创意农业、农事体验等创新形式,真正展现农民生活、农村风情和农业特色。

(2)农民享受权益

肥西利用农民合作社这一载体,通过土地流转,对土地经营进行中长期产业规划,发展现代化、规模化的农业产业园区,以此作为建设田园综合体的基础。而加入合作社的农民,既可以在其中就业,还可以通过股权、租金等方式获得收益,做到充分参与和受益。

(3)城市和乡村实现文明融合

在官亭林海的周边,肥西县正在对农村进行改造,以官亭林海为中心,逐步向外围拓展。改造的思路是,让城市和乡村实现文明融合。

模式四:黑龙江——富锦市“稻”梦空间

2017年,富锦市依托独特的地理、生态优势,以“大地艺术”、“空中观赏”、“体验互动”、“科普拓展”、“休闲娱乐”为构成板块,通过各产业的相互渗透和融合,以“田园综合体”为载体,把休闲农业、养生度假、文化艺术、农耕活动等有机结合起来,被誉为华夏东极旅游的“稻”梦空间。

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模式借鉴:

(1)种出彩色稻田画

在位于富锦长安镇永胜村的万亩高标准水稻示范基地,观光亭的主体架构已建完。这片“大地块”有4万亩,核心区有1850亩,景观区有819亩。在规划中,景区中心将建一座观光塔,12座观光亭,20个观光平台,其中玻璃平台将延展到稻田里,让游人有站在稻田里的感觉。在观光塔四周,利用6种不同颜色的水稻苗种出“中国梦”“美丽乡村”“祖国大粮仓”“海稻船”等4幅巨型彩色稻田画。此外,还将打造稻田水世界、稻草人王国、黑土泥塘、植物迷宫、热气球等景观。

(2)发展全域旅游

富锦利用大地块周边附近的森林公园和湿地公园,在附近村屯重点打造了湿地共邻洪州村、低碳养生工农新村、满族风情六合村、朝阳民俗文化村、赫哲故里噶尔当村以及农家美食村等6个农家乐,依托“田园综合体”发展吃、住、行、游、购、娱全域旅游。

(3)以农业生产为基础

富锦万亩地块共4万亩连片水稻,富锦东北水田现代农机合作社今年流转了其中的1万亩水稻,合作社农户种植水稻都是订单种植,每公斤水稻收购价格较之市面价格高0.54元。合作社有38栋育秧大棚,其中8栋将种植蘑菇、木耳,其他大棚种植瓜果蔬菜供游人采摘。

模式五:四川——成都市郫都区红光镇多利农庄

2013年入驻郫都区红光镇的多利农庄,围绕打造国际乡村旅游度假目的地,在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多利有机小镇。预计总投资150亿元,总规划面积约2万亩,将建设52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和打万亩有机生态农业示范基地。

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模式借鉴:

(1)高端农业综合体

该项目已建成600亩有机生态农业示范区、12000平方米温室大棚和分拣包装中心的有机农业发展规模。同时,作为依托于高端有机农业发展的农业综合体,这里还是成都市为数不多的农业“双创”园区之一。

(2)农业双创载体平台

农庄内,2000平方米文创空间的农业双创载体平台,通过设立都市农业双创基金、提供涵盖人才培养、技术创新、投资对接、市场开发等全程双创孵化服务等支持政策,相继引入了创客咖啡吧、有机蔬菜沙拉吧、farm私房菜、园区合作社和家庭农场等30多家市场主体,28个农业创业项目相继入驻园区开展农业发展上的创业创新。

(3)国际化乡村度假新体验

作为第一个入驻中国乡村的全球性度假酒店,法国lux酒店管理集团以运营管理乡村酒店方式,打造乡村旅游度假新体验,带动休闲农业与乡村旅游转型升级。目前,已启动一期4000平方米LUX主题酒店建设,酒店配套的LUX咖啡吧已对外开放。

模式六:内蒙古——鄂尔多斯市乌审旗无定河镇

从2012年开始,乌审旗无定河镇审时度势,依托位于“塞外小江南”无定河镇无定河村的地缘优势,规划土地总面积约20000亩。采用企业化运作的模式,以乌审旗无定河农牧业开发有限责任公司为载体,将农牧民现有的零散土地进行整合流转、集中开发,打造集农事体验、观光旅游、休闲养生等功能于一体的农业综合循环发展经济平台,实现企业与农牧民互惠共赢。

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模式借鉴:

(1)发展良好生态的绿色产业

实现地区均衡发展,资源有效整合利用,是田园综合体发展的基础,无定河镇制定立体生态循环农业发展规划,在萨拉乌苏河两岸,紧抓绿色农产品有机认证的契机,完成多种农产品的有机食品认证,并且启动全国有机食品示范镇申报,发展良好生态的绿色产业,提高农业综合效益和竞争力。

(2)乡村旅游实现景区联动

无定河镇依托“中国最美乡镇”的名片,与萨拉乌苏考古遗址公园、巴图湾AAAA级旅游景区、1949年秋后乌审旗委办公旧址、鄂尔多斯地区第一个党小组旧址等景区形成联动效应,在感受自然景观、红色文化的同时,还能体验浓郁的乡土气息。田园综合体已成为无定河镇乡村休闲游的新亮点。

(3)打造现代休闲养生农庄

推动全域乡村旅游发展,实现旅游与农牧业有机融合,农业景观化、村庄景区化和农庄景点化。借助无定河独特地形地貌、良好环境资源,利用无定河村窑洞、四合院等各式各样的民居优势,打造集休闲垂钓、地方民俗民情、特色农家乐、渔家乐、果蔬采摘等为一体的现代休闲养生农业庄园,发展休闲养生、观光度假旅游和庄园经济。

最后,田园综合体的关键是整合能力。经营者不仅仅要把握引爆点和经营模式,而是把田园综合体当成一个平台,把农业、工业、服务业衔接起来,推动多元化发展。

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