田园旅游综合体

田园综合体的出现,是伴随现代农业发展、新型城镇化、休闲旅游而发展起来的“农业+文创+新农村”开发的新模式,是一种大势所趋,它是区域经济社会和农业农村发展到较为发达新阶段的产物,是中国农业新跨越的创新载体,有其重要意义。

从与农业综合体的区别及联系上看,田园综合体是基于乡村地域空间的概念,农业综合体是 基于产业思维的概念,是农业综合开发;农业综合体是在一定地域空间内,多产业、多功能、多业态并存,以产业融合发展为特征的现代农业随着产业融合深入发展,关系层面加强,经济交融,跟区域经济发展有密切的联动性;这是经济综合体的一种表现形式,和旅游综合体、商业综合体、城市综合体是一个概念。

从三农角度来说,农业、农村、农民三者又是密不可分的。无论是农业综合体还是田园综合体,在本质上一样的,只不过视角不同,分量和侧重点有所差异而已,因而从这个意义上说,田园综合体并不是一个全新的概念。而近两年比较受关注的农业特色小镇、农业公园等,建设伴随着现代农业发展、美丽村镇建设而发展起来的田园综合体的新模式、新探索。

很多人提到田园综合体便会想到乡村旅游。实际上,乡村旅游在我国已经经历了三十多年的发展过程,并衍生出了许多开发方式和发展模式、思维,而田园综合体作为2017年中央一号文件首次提出的概念,则是顺应新常态发展需求而提出的新型旅游发展及乡村建设的可持续性发展模式。这两个概念都强调了乡村空间的休闲功能,但田园综合体和乡村旅游这两个概念之间并不能划等号,今天睿途就来分析一下他们两者到底区别在哪里!

从业态上来看,田园综合体是“农业+文创+新农村”的综合发展模式,是以现代农业为基础,以旅游为驱动,以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。

同时,纵观农业园区的发展历程,不难看出,田园综合体是结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的,有其现实背景。

从发展的目标来看,田园综合体是乡村旅游升级的一个重要方向。它们都是基于乡村的生态环境、产业基础、景观资源等,主要面向城市居民,促进乡村建设的发展模式。

目前,对于乡村旅游或田园综合体的理解还存在着一定的偏差,他们的区别主要体现在以下几个方面:

1、发展概念不同——田园综合体在现代农业和休闲农业的基础上增加了田园社区的概念。

田园综合体是“现代农业+休闲旅游+田园社区”一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革促进中国乡村现代化、推动新型城镇化及乡村社会经济全面发展的一种可持续发展模式。

而乡村旅游主要是依靠乡村的农业产业、景观、民俗文化等资源而开展的休闲旅游、观光度假的发展方式,并没有将田园社区的建设纳入到其中。而且,随着乡村旅游的发展,乡村旅游的功能也将从单一功能向综合性服务功能转变。

2、发展方式不同——田园综合体融入了多功能概念,更注重产业与空间的融合创新。

田园综合体不是原来的单线思维,需要突破原有惯常用途和惯常思维,它是跨产业、多功能的综合规划,是多功能、多业态搭建业务结构的综合运营。最终是形成乡村社会产业发展的广阔空间。

乡村旅游正在从“局域小旅游”向“全域大旅游”转变,从乡村观光向乡村休闲度假再向体验乡村生活方式转变,这也是新时期乡村旅游发展的必然趋势。了解更多

3、方法论不同——田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论。

田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡发展,形成产业变革、带来社会发展,重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇!

4、产业不同——田园综合体与“农业、文旅、地产”三个产业融合发展。

田园综合体包括“农业、文旅、地产”三个产业。农业要做三件事,“现代农业生产型产业园+休闲农业+社区支持农业(CSA)”;文旅产业要打造符合“自然生态型的旅游产品”+“度假产品”的组合,以多样的业态规划形成旅游度假目的地;地产及社区建设,无论改建还是新建,都需要按照村落肌理打造,通过开发,要按照“原有”的村落去开发,并且更重要的是要附着管理和服务,营造新社区。

5、发展目的不同——田园综合体的目的是促进城镇化,而乡村旅游则是新农村建设发展。

田园综合体是现代城乡一体化格局下的一种新型城镇化发展模式,它的目的是促进乡村的城镇化发展,在某种程度也与特色小镇有一定关联;而乡村旅游强调对原有乡村风貌、产业、景观、业态等的保留和建设,侧重“三农”问题的解决,是社会主义新农村建设和美丽乡村建设的发展方式。

如果大家看完上面的内容,仍旧对“田园综合体”这种模式不是很清楚,那就来用两个典型的田园综合体案例来形象的告诉你吧!

案例一:江苏无锡阳山田园东方项目——国内落地实践的第一个田园综合体项目

2012年,在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下,内地第一个田园综合体项目——无锡田园东方落地实践。田园东方综合体分三部分,农业、文旅和居住,以及内在的复合业态。

农业商业化

田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助,把农业进行商业化,定位是企业化服务型的农业平台。阳山本身有优质的水蜜桃资源,而该项目通过公司化、规范化、科技化的运作,使得形成的产业园能作为当地社会的基础性产业。

自然多样的文旅产业

文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合,以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。

创新社区居住方式

田园社区属于居住的一部分,服务于原住民和新移民,以及旅居的客群,最终形成新的社区和新的小镇。社区分两类,一是结合宅改、土改的政策和试点,用集体建设用地的方式进行开发。另外,利用国有建设用地为基础的开发,这两种社区混合进行。

田园东方项目集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体,倡导人与自然和谐共融与可持续发展,通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生,实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。

案例二:黑龙江富锦建“稻”梦空间——依托独特优势,打造以稻田文化“田园综合体”

富锦市依托独特的地理、生态优势,打造以稻田文化为主题的“田园综合体”,被誉为华夏东极旅游的“稻”梦空间。

种出彩色稻田画

在位于富锦长安镇永胜村的万亩高标准水稻示范基地,观光亭的主体架构已建完。这片“大地块”有4万亩,核心区有1850亩,景观区有819亩。在规划中,景区中心将建一座观光塔,12座观光亭,20个观光平台,其中玻璃平台将延展到稻田里,让游人有站在稻田里的感觉。

在观光塔四周,利用6种不同颜色的水稻苗种出“中国梦”“美丽乡村”“祖国大粮仓”“海稻船”等4幅巨型彩色稻田画。此外,还将打造稻田水世界、稻草人王国、黑土泥塘、植物迷宫、热气球等景观。

发展全域旅游

富锦利用大地块周边附近的森林公园和湿地公园,在附近村屯重点打造了湿地共邻洪州村、低碳养生工农新村、满族风情六合村、朝阳民俗文化村、赫哲故里噶尔当村以及农家美食村等6个农家乐,依托“田园综合体”发展吃、住、行、游、购、娱全域旅游。

以农业生产为基础

富锦万亩地块共4万亩连片水稻,富锦东北水田现代农机合作社今年流转了其中的1万亩水稻,合作社农户种植水稻都是订单种植,每公斤水稻收购价格较之市面价格高0.54元。合作社有38栋育秧大棚,其中8栋将种植蘑菇、木耳,其他大棚种植瓜果蔬菜供游人采摘。

富锦市以“大地艺术”“空中观赏”“体验互动”“科普拓展”“休闲娱乐”为构成板块,通过各产业的相互渗透和融合,以“田园综合体”为载体,把休闲农业、养生度假、文化艺术、农耕活动等有机结合起来,发挥乘法效应,展示了田园产业的美好未来。

乡村项目开发条件

适合怎样开发?

乡村项目6大开发备选方向

农村供给侧结构性改革的大背景下, 传统农业遭遇瓶颈, 迫切面临转型升级。伴随着农村产权制度改革的不断深化和城乡一体化发展的不断推进, 传统单一产业类型的发展模式已经不能适应时代的需求。

综合体的形式演变:城市综合体 →旅游综合体→ 农业综合体 → 田园综合体。城市综合体:在城市发展的过程中, “城市综合体”成为众多开发商青睐的商业地产模式。“城市综合体”, 通俗地说就是集合商务写字楼、大型购物中心、高星级酒店、豪华公寓、高尚住宅、国际会展中心、特色餐厅、娱乐城、大型影院、体育健身中心、综合交通枢纽、地下停车场等功能于一体。“城市综合体”的出现也具有必然性, 因为城市本身就是一个聚集体, 为了实现有限空间范围内的价值最大化, 在区域的核心部分就会出现这种兼容城市多种功能的综合物业。由于这种开发形式涵盖多元业态, 竞争力尤为突出, 故而在一定程度上解决了传统城市发展模式的问题。

旅游综合体:通过借鉴城市综合体的理念, 从旅游发展的角度, 有人提出了“旅游综合体”的概念。旅游综合体是指特定的空间尺度中, 依托一定的旅游资源和土地资源, 将酒店、居住、展览、餐饮、会议、商业和文娱等满足游客“吃、住、游、购、娱”需求的功能空间进行三项以上有机结合, 达到旅游服务要素的高效复合从而形成具有一定规模及建筑体量且各部分空间依存、价值互补、功能呼应的高品质旅游街区群体。“旅游综合体”的出现, 标志着我国旅游产业从传统业态单一功能向多种业态综合开发的不断推进, 逐渐成为推动旅游消费、景区发展和地产开发等模式不断升级的重要引擎。

农业综合体:在现代农业领域, 为了实现农业增效、农民增收、农村增绿的目标, 综合体是一种比较理想的发展模式。通过借鉴“城市综合体”的理念, 在实践的基础上, “农业综合体”这种新型业态的新概念又被提出来。“农业综合体”是在以农业基础, 融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业, 形成多功能、多产业、创新性结合体。是融合“生产、生活、生态”功能, 集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、一二三产业各领域全面拓展的新型复合载体。在这个概念的基础之上, 延伸出来的类似概念还有“农业休闲综合体”、“农业经济综合体”、“农村综合体”等, 包括最近的“田园综合体”。

田园综合体: 无论是“农业综合体”、“农业休闲综合体”, 还是“田园综合体”, 都是中国农业新跨越的创新载体, 概念的本质的内涵是相同的, 只是侧重的角度有所不同。共同之处在于, 它们都是以农业生产和乡村田园景观作为基础, 通过资源整合和综合开发, 促进产业集聚、产业互动、产业融合和产业链条的延伸, 拓展多种服务功能, 从而带动区域经济发展。不同之处在于, “农村综合体”强调以人居为主体, 而“农业休闲综合体”更侧重于休闲旅游和景区开发, “农业综合体”是基于产业思维的概念提出的, “田园综合体”则是基于物理空间的概念的一种适度规模化经营, 是一个微景观。在保证效益前提下, 根据家庭农场、合作社的能力和实际情况, 规模大多从几十亩到几百亩不等, 规模相对比较小的原因是可以使风险可控。

需强调的是, 与现在主流的产业园区和特色小镇不同, “田园综合体”突出的特征是农业, 而不是纯旅游业, 但是要具备观赏和休闲旅游的功能、有文化价值。是以乡村为发展平台, 以农业基础, 以农民为参与主体, 以观光休闲功能为主题, 集农业生产、农民就业、休闲文旅、商业服务、商业服务、田园社区为一体的乡村开发策略。

那么,不管是对于田园综合体,还是对于休闲农业来说,什么样的策划才能真正带来好的效益?

1、知名度是旅游和休闲农业营销第一生产力知名度是旅游目的地营销的最终目标。比如清华博士后创办的小毛驴市民农园,仪器创新的经营模式和完整的服务,创建了自己的品牌,有了知名度,随后便积累了大量固定用户,并吸引了广泛流动用户。此外,还可以利用大事件进行宣传营销,比如电视电影的宣传、综艺节目的带动效应、多媒体名人效应等。

2、一个主题多个理由产业不是单独存在的,不管是田园综合体还是休闲农庄,产业的发展应是以产业链的形态存在。当然,其中应该以农为主,但是不能单单是农业,还应该配套发展富有当地特色的相关产业。比如以环境优美为主打,可以发展康养旅游;以绿色有机食品为主打,可以发展餐饮和电商;以文化底蕴为主打,可以发展文化体验、主题展览和特色表演等等。总而言之,就是围绕主题,最大成都上开发新事物、新思路,实现资源和人文的充分利用。

3、心理暗示是旅游营销的利器对于中国来说,和过去相比,变化最大的就是人们的生活水平。在这样的情况下,变化最剧烈其实也是人们的思想观念。最初的旅游,人们只是满足于看风景,现在的旅游,人们追寻的是一种心理的享受和心灵的宁静。旅游目的地要给游客的是一个承诺,一个暗示。只有强有力的心理暗示才能让游客为了追寻这一心理预期并趋之若鹜的赶来,所谓的心理暗示就是给游客一个充足的来的理由!

4、注重服务价值的溢价能力服务相当于一个旅游地给消费者的第一道体验,相当于门面担当。都说第一印象的好坏往往是最重要的,对于旅游业来说也是如此。好的服务体验可以使消费者心情愉快,从而大大增加二次消费的几率。所以,优质服务的价值不容小觑。

5、借势营销是坐火箭借势,也是竞合。既要与项目地周边的资源区隔发展,同时也要借助于项目地周边的知名目的地来宣传自己,给自己创造乘“火箭”的条件,而找一个“手板车”。

6、把单一旅游因素的激活效应在田园综合体和休闲农业中,花卉这种单一组成要素的激活作用,被各种创意放大。农业大景观、立体花海、花卉工艺品、花卉餐饮等,都可以给消费者视觉、味觉、嗅觉上的冲击体验。此外,对旅游地要素中的湖泊,山脉的充分利用,借助资源优势发展水上项目和山地项目,是做到效益最大化的基础。

返乡的青年、中年、企业家,乡村欢迎你们回村,父母亲等待你们回家。你们回家了,乡村才有希望!

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